二手房交易基本的風險防範
一、注意出賣人的主體資格。
首先要審查出賣房屋一方的主體資格，也就是看看他有沒有權利賣房子。在實踐中往往有這樣幾種誤解：
1.“他是房主的親屬，他當然有權賣這個房子”
不一定。在法律上，對於民事主體表達意志、行使權利有嚴格的規定。即使是房主的父母兄弟姐妹，只要不是房產的所有權人，也沒有權利賣房子，也就是說，只有房屋所有權人才有權利賣房。如果房主是未成年人，他的財產由他的監護人(一般是其父母)代爲管理，但是如果出賣未成年人名下的房子，只有未成年人的簽字或者監護人的簽字都是不能賣房的。這一點是特別需要注意的。
2.“他雖然不是房主，但是房主說委託他賣房子”
委託只是說說是不行的。法律是允許委託代理人代爲賣房的，但是應當注意委託人應當持有房屋產權人親筆書寫的委託書。有時候賣房子的人手裏確實拿着一份委託書，乍一看上面也簽着房主的名字，但是你怎麼知道那就是房主的簽名?所以，最好是看着委託人簽名，或者讓賣房的人拿一份經過公證的委託書，否則你最好是等到真正的房主來再訂立合同，交付房款。
3.“讓房產證上署名的人簽字賣房就行了”
這也是不對的。在我國，對於共有財產製度沒有作出明確完整的規定，所以，雖然登記在房產證上的只是一個人，可能這份房產還有另外的財產共有人!如果你只讓產權證上的人簽字賣房，其他共有人有可能提出無效之訴，要求宣告房屋買賣合同無效!到時候如果交了房款，合同又無效，那可就“叫天天不應，叫地地不靈”了。例如張某經人介紹買房，與王某訂立合同後交付了房款，但是去辦理手續時得知王某早就與妻子感情不合，房子是夫妻共同財產，妻子不同意賣房。張某找王某要錢時，王某早已把錢還債了。在現實中，一般的財產共有關係有：夫妻共有、家庭共有等方式。房屋共有的，共有權人要一致同意纔可以轉讓房屋。所以最好讓所有的共有人都在合同及其他過戶手續上簽字，以防有的共有人不同意賣房。
4.“如果房主去世了，他的孩子有權出賣他的房屋”
在這種房主去世的情況下，要注意兩個問題：一是，如果房主去世，首先要看遺囑，有遺囑的按照遺囑。沒有遺囑的法定繼承人繼承遺產。法定繼承人不但包括房主的子女，還應當包括房主的配偶、房主的父母。所以，只有房主的孩子賣房是不行的。二是，房主去世後，買賣之前，應當就原房主的房產等財產分家析產，訂立分家析產協議並公證，纔可以根據分家析產協議的內容，到房產管理部門辦理買賣手續。
5.“公司的房子加蓋公司的公章就可以賣了”
錯!根據規定，如果是國有公司的房屋，應該有國資管理部門的審批纔可以出售。如果是民營公司，房屋的出售還要根據公司章程的規定，由股東會或者董事會決議纔可以出售。
二、注意訂立合同之前，最好檢視一下對方的房產證，併到市房產局瞭解房產的狀況以及抵押、查封情況。
在市面上，曾經多次出現過假造的房產證件。有人持假造的房產證件，訂立合同，收取房款，結果到房產局一查，證是假的。也有的人拿的是真房產證，但是房產證卻是公告作廢的。所以，在檢視對方的房產證件時，要記住房主姓名、坐落位置、房產證號、面積等資訊，最好是向對方要一份複印件，然後到房產局查一查該房屋是否屬實，查一查是否是抵押了或者被法院查封了。
三、注意你買的房子是不是正在出租。
在這方面存在以下誤區：
1.“我的房子我作主，沒必要告訴承租人”
根據法律規定，如果房主賣房，同等條件下，房屋承租人具有優先購買權。如果房主賣房時，沒有告知承租人，承租人可以主張優先購買權，要求撤銷房主與他人訂立的房屋買賣合同。
2.“我買了房子，租房子的人就得搬走”
如果房屋租賃期限不滿，這種看法這是不對的。無論在哪個國家，幾乎都存在“買賣不破租賃”的原則。也就是說，雖然你買了房子，法律仍然保護承租人的權利，原房主早已經訂立的房屋租賃合同對新房主仍然是有效的，你作爲新房主仍然必須遵守原來的租賃合同的規定，除非你協商與承租人解除合同。在實踐中，有的房主先把房屋出租，租期很多年，先把租金收齊，然後把房子賣了。買房的人如果不查清出租的事實，就容易上當受騙了——買了房子，還要損失很多年的使用權。
四、注意你的付款方式——最好分幾次付款。
由於二手房是舊房，出賣前有可能是房主自己在住，有可能是租賃出去了，也有可能有其他不好立即交接的情況，還有可能在過戶的時候缺少這樣那樣的手續。所以，在付款問題上，最好在訂立合同時約定，訂立合同後先付一部分房款，在交付房屋後付一部分，辦理完畢房產登記手續後付清餘款。
