一、商品房買賣的流程是什麼
1、簽訂《認購書》。
《認購書》是商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同檔案。
購買人在簽訂《認購書》後，應當在《認購書》中約定的時間內到約定的地點簽訂正式的《商品房買賣合同》。簽訂買賣合同是整個購房程序中最重要一環，是購房人與開發商達成商品房買賣的最終合意。
3、與開發商指定的銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》。
爲鼓勵購房者購買所建房屋，開發商請求銀行提供房地產抵押貸款，開發商要與銀行簽訂按揭貸款合作協議書，銀行、開發商與購房者應簽訂按揭貸款合同和擔保書。在商品房預售中，購房人透過按揭方式購買商品房的，通常方式是支付一部分樓價款(即首付款)給開發商，其餘房價款則透過金融機構貸款支付給開發商。
4、辦理預售登記。
商品房預售，開發企業與購買人簽訂商品房預售合同(即《商品房買賣合同》)。買賣雙方應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。辦理預售(買賣)登記時，買賣雙方必須帶齊全部預售(買賣)契約。買方可以自己去辦理，也可以委託他人代理，委託代理人辦理的，應當有書面委託書。如果親自辦理手續，應攜帶上述能證明身份的個人有效證件。
5、《商品房抵押貸款合同》登記備案。
在購買人取得商品房產權之前，無法就按揭房屋產權進行他項權利登記，因此，交易各方只能在《商品房買賣合同》上加蓋“已辦理抵押備案登記”章，並有房管局出具房地產抵押登記證明書，以此公示房屋按揭的情形。
6、房屋交付使用。
開發商應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給購買人。開發商入住通知單，並安排購房人與物業服務公司接洽。物業服務公司將給購房人出具《臨時業主公約》和收費標準。
7、辦理大確權證(初始登記)。
商品房在竣工驗收合格後的30天內，開發商到當地房地產登記部門辦理整幢物業的確認產權登記手續，經審查確認權屬後，由登記所發給《商品房產權權屬證明書》，將整幢確權到開發商名下，亦即將整幢物業的產權初始登記到開發商名下。
8、辦理產權過戶，領取房產證。
開發商應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。
9、辦理抵押權登記。
購房人取得房產證之後，根據按揭合同約定，到房管部門辦理房屋抵押登記，至此，房地產抵押發生法律上的效力。銀行對按揭的商品房擁有抵押權並持有該房的《他項權證》。實踐中，銀行爲防止業主未經其同意而持房產證與第三人進行交易的情況發生，一般會自己收執保管業主的房產證。
10、買受人還清按揭貸款，註銷抵押登記。
買受人按貸款合同規定的期限按時還清銀行按揭袋款或提前還清銀行的按揭貸款後，持相關還清貸款的證明及相關資料，到房管部門註銷房屋的抵押登記，銀行向房管部門交還《房屋他項權證》。自此，業主將銀行收執的房產證收回，該房的抵押行爲解除，業主完全掌握房屋的所有權。
二、怎樣購買商品房
房地產開發商和銷售商提供齊全的“五證”，是法律對銷售方銷售商品房的基本要求。
“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》。
作爲購房者，當您準備購買商品房時，您除了要了解購買流程以外，還有知道相關的注意事項，畢竟房屋買賣活動中佈滿了陷阱。如果您不知道在買商品房時要注意些什麼的話，那麼建議您可以去諮詢一下專業的珠海律師，讓律師爲您提供有效的意見。
