二手房買賣的房產過戶是需要買方和賣方同時到場才能夠辦理的，而且一般很少有賣方會不知道自己當前賣出去的這套房子到底能不能辦理過戶，反觀有些買方是單純的認爲房價特別的便宜其他也不考慮了。結果遇到的問題就是買房子不能過戶怎麼辦?如果購買的二手房不能過戶，只能透過起訴，申請法院判決合同無效，進行退房退款。
一、在我國買房子不能過戶怎麼辦?
建議透過法律途徑進行維權。
買的房子沒過戶並不影響房屋買賣合同的效力，其依然是自始有效的，雙方當事人就應當按照合同的約定的條款履行。在民法規制的範圍內，財產所有權經合法轉移後，當事人一方反悔的，法院不予支援。就算財產所有權尚未按原協議轉移，一方反悔並無正當理由，協議又能夠履行，也應當繼續履行。房屋是否辦理產權變更登記，就合同本身的效力是沒有影響的。
既然合同效力不存在問題，也沒有出現民法上的履行不能等致使合同無法履行的情況，那麼雙方當事人就應當履行。 我國的法律、行政法規規定有的合同應當辦理批准、登記手續才生效，但是如果當事人未辦理登記手續也不影響合同本身的效力，只是合同標的物所有權及其他物權不能轉移。本案中的房屋買賣合同本身是不需要辦理登記的，房屋的房產證有沒有過戶對於合同本身的效力沒有任何影響。
若房屋所有權人與他人簽訂了房屋買賣合同之後又以產權未過戶要求解除合同或者要求確認合同無效，法院是不能以合同應當辦理批准、登記手續才生效爲由判決房屋應當歸還於賣方的。這有悖誠實信用原則，有損交易的安全，不應予以支援，應當繼續履行合同。 本案的關鍵是在這種情況下是否可以引用物權優先於債權的原則。雖然《中華人民共和國物權法》第9條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力，未經登記，不發生效力。登記作爲不動產物權的公示方式，只有登記了才具有公信力。
二、不能過戶的原因
1、未成年人名下的房子
有些父母過於寵溺孩子，結果就以未成年子女的名義買了房子。如果購房者買了登記在未成年子女名下的房子，那將無法辦理過戶，因爲此類房產交易並不得到法律的保護，除非父母賣房是爲了孩子，比如大病、上學等。
2、欠繳稅費的房子
衆所周知，在二手房交易時，買賣雙方都需要繳納一定的稅費，如果有一方欠繳稅費，那麼房子也是無法順利辦理過戶的，所以，購房者務必要注意稅費問題。
3、待拆遷的房子
一般來說，如果房子被劃入了拆遷範圍，那麼這些房子的產權就會被凍結，即便購房者買了這類房子，也是無法辦理過戶的，所以，對於拆遷房，還是別抱有希望了!
4、共有人未同意售賣的房子
不少二手房都有多位產權共有人，要知道在同等條件下，產權共有人擁有優先購買權，如果未經共有人同意就賣房，那麼即使簽了合同，交了錢，也是無法辦理過戶的。
5、沒房產證的房子
大家都知道，辦理房產過戶是需要提供房產證的，如果房子沒有房產證，那恐怕也就無法辦理過戶了。所以，購房者一定要注意檢視房產證原件，可別只看複印件。
三、購買二手房違約的情形是什麼
(一)出賣人將房屋直接賣給第三人。
如果出賣人將房屋另外賣給了第三人，但未辦理過戶手續，根據法律規定，原買房人有優先過戶的權利，可以向法院請求要求對方繼續履行合同。如果出賣人將房屋另外賣給了第三人，並已辦理了過戶，那麼出賣人就已經構成了惡意違約，造成合同不能繼續履行，這時買房人可以向法院提起訴訟，要求解除合同，同時要求出賣人根據房屋差價賠償違約責任。
(二)出賣人要求提高房價辦理過戶。
在實際買賣過程中，很多出賣人在簽訂合同後認爲房子賣得太便宜了，要求另外加錢過戶。
在這種情況下，買房人應該立即向法院提起訴訟，要求凍結所購房屋，進行財產保全，防止出賣人將房屋賣與第三人，進而使所簽訂的合同不能繼續履行，同時要求法院判定出賣人繼續履行合同。
(三)出賣人賣房後反悔並要求合同無效。
在這種情況下，買房人如果在買房時已經知道了房屋還有其他共有人，並且未經過共有人同意而購買房屋的，在共有人要求判定合同無效時，是可以獲得支援的。但如果是夫妻間的共有房屋，在房屋買賣合同中，一般是認爲經過夫妻二人同意的。買房人可以要求繼續履行合同。
其實具體案情要具體分析的，如果該套房產本來就是小產權房，那雙方簽訂的合同根本就是無效的，所以，要求退房退款的這種訴訟請求也有可能會得到法院的支援。但是具體也要看房子不能過戶的原因來選擇相應的解決辦法的。
