房屋買賣合同生效要件是什麼？我和房產中介前幾天剛簽了房屋買賣合同我國法學界和司法界把是否進行產權過戶登記作爲房屋買賣合同的生效要件的傳統觀點，是對登記制度屬性的誤解，把債權制度和物權制度混爲一談。(注：參見耀振華：《二重買賣的法律問題研究》，載《中國法學》，1995年第5期。)房屋作爲不動產，具有不可移動性， 它不像動產那樣可以透過直接具體佔有向社會公示其所有權，房屋必須透過登記才能使權利變動的事實向社會公開。 登記制度在國外是物權制度的重要組成部分。在登記的效力上，無論是採登記要件主義的德國、登記對抗主義的法國、地券交付主義的英美法系國家，均把登記作爲物權制度的組成部分，而不將過戶登記作爲房屋買賣合同本身的成立要件。 即認爲登記制度屬物權制度範疇，對債權關係(房屋買賣合同)成立與否、有效無效並無影響。我國現行立法和有關學說關於登記的效力採登記要件主義，不僅與世界法律發展潮流相逆，而且產生了許多理論和實踐無法自圓其說的矛盾。下文分述之。 1、房屋買賣合同作爲債權合同，屬諾成性合同， 而產權過戶登記只是房屋產權轉移的必備要件。 買賣合同是雙務、有償、諾成合同，房屋買賣合同作爲買賣合同之一種，同樣具有雙務、有償、諾成之特質。有人主張房屋買賣合同屬實踐性合同，要經過要約、承諾、產權過戶登記三個階段，即如未依法辦理過戶手續，則買賣合同無效。 其實， 主張房屋買賣合同屬實踐性合同的觀點混淆了不動產物權轉移合同與不動產物權變動要件之間的區別。從民法上講，不動產物權轉移合同是以轉移不動產物權爲內容的債權合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件，便在訂約當事人之間發生法律效力，雙方當事人依合同所取得的權利亦應受合同法的保護。 依據合同規定，出賣人有義務轉移不動產物權，其在法定期限內應協同買受人前往登記機關辦理物權變動登記手續，而買受人則有義務向出賣人支付價款，並有權請求出賣人交付不動產、及時與自己前往登記機關進行登記。不動產物權變動僅是不動產變動債權合同的履行效力所致，不動產物權過戶登記也是合同的履行行爲。 既然過戶登記是合同的履行行爲，則在本質上並不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。因此，認爲房屋買賣合同屬實踐性合同，未辦理登記手續的房地產物權轉移的合同無效，在理論上是不正確的。 當然，並不是說房地產物權變動是房地產變動債權合同(即物權合意)的當然效力。不動產物權變動要件須包括雙方當事人變動物權的債權合同和產權過戶登記作爲不動產物權變動的必要條件兩部分。這兩部分既互相獨立，又相互統一。只有債權行爲而無登記或者登記成立而債權行爲無效，均不發生物權變動的效力。 換言之，不動產物權轉移合同的有效成立不等於物權已經轉移，同時也不能因物的所有權變動未履行登記手續而否認不動產物權轉移合同的有效性。當事人未履行法定的登記手續，只標誌着物的所有權變動無效或未發生變動，但契約的效力不受影響，即不動產物權變動中，登記不是契約是否有效的標誌，而是物權變動效力的標誌。是否辦理登記手續不應影響到合同的效力。 2、房屋買賣合同成立在前，產權過戶登記在後， 將登記作爲房屋買賣合同生效要件的觀點對此無法作出合理解釋。 登記行爲的發生，是以雙方當事人簽訂的房屋買賣合同有效爲前提，即買受人基於有效的房屋買賣合同才獲得請求出賣方協助履行登記行爲的權利，出賣人才相應地負有協助履行登記行爲的義務。 登記是這一對權利義務相互運動的結果。若登記前，房屋買賣合同無效或不成立，則登記本身就成爲無源之水、無本之木了。《條例》第七條關於私房所有權轉移登記時須提交“買賣合同”之規定，就已證明先有有效的買賣合同，然後才能履行產權過戶登記手續。否則，無效合同怎能作爲產權變更登記的證件，而且據此發放房屋產權證呢?同樣，既然房屋買賣合同在產權過戶登記前無效或不成立，則買方就無支付房款的義務，賣方更無協助辦理產權過戶手續的義務。 另外，政務院1950年4月3日公佈的《契稅暫行條例》第十一條明確規定：“房屋買賣完納契稅，應於契約成立之後三個月內辦理之，逾期交納者，除照章補稅外，每月加收稅額的20%，不足一月者以一月計，但加收稅額不得超過房價。”此即說明契證應於契約即房屋買賣合同成立後三個月內取得。根據《條例》第六條第二項規定，只有取得契證，才能辦理產權過戶登記。 顯然，倘房屋買賣合同無效或不成立，房屋買賣當事人又怎能完納契稅，取得契證?這說明，買賣合同成立時間、契證取得時間、產權過戶登記時間是不同步的。那種以未辦理產權過戶登記爲由來否認房屋買賣合同成立，允許當事人隨意翻悔的觀點和做法，特別是最高人民法院批覆將產權登記作爲1987年12月10日之後簽訂的房屋買賣合同生效要件的做法
