房地產企業土地獲得方式

(一)國內銀行貸款

1、影響商業銀行貸款的利率因素：中央銀行貼現率、放款期限、存款利率、放貸利率風險、管理貸款成本、優惠利率。

2、國內商業銀行貸款種類

(1)信用貸款，信用貸款指單憑藉款人的信譽，而不需要提供任何抵押品的放款。

信用貸款分一下五種類型：普通限額貸款、透支放款、備用貸款承諾、消費者貸款、票據貼現貸款

(2)擔保抵押貸款分爲兩種：擔保品貸款、保證書擔保貸款;

保證書擔保貸款：保證書擔保貸款指由第三者出具保證書擔保的放款。

(二)國外銀行貸款

1、我國利用國外貸款的主要形式：外國政府貸款、國際金融組織貸款和國際商業貸款。

2、目前向我國提供多邊貸款的國際金融組織主要有世界銀行(WBG)、國際農業發展基金組織(IFAD)和亞洲開發銀行(ADB)。亞洲開發銀行以項目貸款爲主、同時還有部門貸款、規劃貸款、中間金融機構貸款等。國際商業貸款是針對在國際金融市場上以借款方式籌集的各種資金的總稱。

3、國際商業貸款一般包括兩種形式：一是由一兩家國外金融機構提供的貸款; 二是由一家金融機構牽頭、多家國外金融機構組成銀團，聯合某借款人提供較大金額的長期貸款，通常稱爲國際銀團貸款(也成爲辛迪加貸款)。

4、外資銀行五大關注點對外貸款態度謹慎、風險控制非常嚴格、透明度是境外融資最大障礙、更相信市場的保障、爭奪個人房貸業務看重商用物業未來是否有穩定的租金回報，而對分割出售的商用物業興趣不大。關注高端物業，即(重點城市，重點物業和重點客戶)。

(三)民間借貸融資

1、特點：形式上的分散、隱蔽性金額上的小規模性範圍上侷限性利率上的高低不一與隨行就市借貸合約非格式化對償債的硬約束性我國發展開發商貼息委託貸款的優點和缺陷

2、優點：可有效實現融資、成本低，可降低銀行金融風險可行性強，爲金融市場所快速接受房地產企業在實現融資的同時實現了銷售，一舉兩得

3、缺點：適用該方式的企業有一定的限制，並非所有房地產開發商都可以運用開發商承擔風險較大並非開創融資新渠道

(四)房地產典當融資

典當是一種以實物爲抵押，取得臨時性貸款的融資方式。特點：融資性、單一性、商業性、小額性、短期性、高利性、安全性、便捷性。流程：審當、驗當、收當、保管、贖當。五日後仍未清償當金回贖的當物，實爲絕當，典當行對絕當物品依法享有處置權。

(五)商業信用融資

1、主要特點：商業信用使用商品生產特點、商業信用能夠爲買賣雙方提供方便、商業信用可以鞏固經濟合同，加強經濟責任、商業信用有利於競爭。

2、商業信用融資的具體方式：應收賬款融資、商業票據融資、預收貨款融資等。