【案情簡介】
2007年4月，雲南某集團下屬某有限公司(以下簡稱雲南某公司)需要購買昆明市官渡區關上街道辦事處某小區201、202號建築面積約330平方米的房屋作爲公司辦公用房，因公司資金週轉問題，不能一次性付款，該公司的職工全某與該公司協商(單位購房不可以按揭貸款)，決定以全某的名義購買該兩套房屋，首付款由該公司支付，借全某個人名義辦理房屋按揭貸款手續，房屋交付後所有的費用由該公司承擔，房屋產權證、國有土地使用權證屆時辦理轉爲該公司所有，公司不給全某及配偶任何補償。全某及妻子申某在協議書上簽字，該公司在協議書上簽字、蓋章，同時有公司代表人在該協議書上簽字。合同簽訂後，公司向小區的開發商雲南某房地產開發經營有限公司支付了兩套房屋的首付款303016元及房屋配套費、契稅、維修基金等費用，其他以全某的名義向中國建設銀行股份有限公司貸款70萬元。上述房屋交付後，由雲南某公司裝修後用於公司不給，一直使用至今。2008年8月，全某離開了雲南某公司，順利了自己的公司。後上述兩套房屋的房屋所有權證及國有土地使用權證辦理到全某的名下，從2007年5月至2014年3月，雲南某公司沒有定期將款項匯到全某名義辦理的銀行賬帳戶上，用於繳納每月的按揭貸款。2014年3月中旬，全某夫妻見房屋漲價較快，便一次性向銀行繳納剩餘房屋按揭貸款263142元，將銀行貸款結清，並將上述兩套房屋的房屋所有權證取走。2014年4月，雲南某公司向全某開立的銀行帳戶匯款時，被銀行告知房屋貸款已經全部結清，無法繼續還款了，雲南某公司方知全某將貸款還清，將房產證取走。雲南某公知曉上述情況後，曾多次與全某協商，要求儘快將房屋過戶給自己，但全某不予理會。爲此，雲南某公司委託雲南東方神律師事務所昆明分所易德祥律師作爲該公司的代理人，向昆明市官渡區人民法院提起訴訟，經過法院審理，判決上述房屋屬於雲南某公司所有，並判令全某和申某在判決生效後30日內辦理房產證及土地證過戶給雲南某公司。判決下達後，全某及申某不服，向昆明市中級人民法院提起上訴。
【審理結果】
經過昆明市官渡區人民法院審理，以雙方簽訂了以全某名義買房的協議書，該協議書具有法律效力，同時上述兩套房屋雖然以全某名義購買，但每月的按揭款、稅費、物管費等費用均有云南某公司支付，且合同等購買憑證均爲雲南某公司儲存，雲南某公司是實際購房人，全某償還263142.94元款項的行爲屬於雙方之間的債權債務關係。爲此判決昆明市官渡區關上街道辦事處某小區201、202號的所有權歸雲南某公司所有，全某和申某與判決生效後30日內協助雲南某公司將上述房屋的房屋所有權證及土地使用權證報告登記到雲南某公司名下。
一審判決宣判後，全某和申某不服，以房產證是誰就是物權人、雙方的協議屬於委託合同關係、該協議屬於違法無效的等理由向昆明市中級人民法院提起上訴。二審法院經審理認爲本案所涉房屋的首付款及相關稅、費以及其後的部分案件貸款均由雲南某公司支付，房屋交付後，也由雲南某公司實際管理使用。雖然房屋登記在全某名下，但雙方簽訂了協議約定房屋系使用全某名義購房，故房屋的實際購買人爲雲南某公司。同時，雲南某公司支付了大部分房款，故云南某公司爲涉案房屋的實際權利人。雖然全某之後惡意償還剩餘案件貸款並取得房屋所有權證的行爲不能改變房屋所有權歸屬。而且雙方簽訂的協議也僅僅是違反中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》的規定，但根據《合同法》第52條規定，違法部門規章並不必然導致合同無效，雙方簽訂的協議屬於有效的。遂按照《物權法》第33條及《民事訴訟法》第170條第一款第(一)的規定，判決駁回上訴，維持原判。
【律師點評】
在現代社會中，經常會出現老百姓在購買房屋時，因各種原因比如自己不是本地人、不想將房屋登記在自己名下、自己沒有購房資格或者自己沒有貸款資格等，借用他人名義購房。這種情況如果發生糾紛，就可以透過向法院起訴確認房屋的權屬歸屬，但按照誰主張、誰舉證的規定，實際買房人必須出具相關的證據證明房屋屬於自己出資，同時也需要有相關的證據證明房屋屬於自己所有。在上述案件中，雖然房屋登記在全某的名下，從表面上來看，房屋確實以房屋所有權證登記爲準，一般登記是誰的名字就是誰的。但在本案中，雲南某公司和全某、申某簽訂了協議，約定房屋屬於雲南某公司、借用全某名字購買房屋並貸款、所有的款項及稅收均由雲南某公司支付、全某和申某屆時將房產證及土地證過戶給雲南某公司、費用由雲南某公司承擔。雖然後來全某將剩餘房款歸還銀行，取出了房產證，但此行爲不能改變房屋的權屬。《物權法》規定了房屋以登記爲準，同時第33條也規定“因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關係人可以請求確認權利。”，也就是說，如果各方當事人對物權的歸屬、內容產生了爭議，任何一方均可以向人民法院提起訴訟，由人民法院確認物權的歸屬及內容。在本案中，雲南某公司提供了協議、購房合同原件、貸款合同原件、發票原件、物管費等費用，可以看出該房屋的所有費用均爲雲南某公司支付。雖然全某、申某辯解協議按照《個人住房貸款管理辦法》的規定屬於無效，但就《個人住房貸款管理辦法》屬於部門規章，無權規定合同是否有效，同時就該辦法本身來看，也沒有單位不可以利用個人名義進行貸款買房的明確規定。協議從雙方簽訂之日起成立，依法成立的合同，從協議簽訂之日起生效，合同是否無效，需要根據《合同法》第52條規定來評判，如果沒有《合同法》第52條規定的4種情形及其他法律、行政法規強制性規定無效的情形，合同屬於有效的。所謂法律、行政法規的強制性規定，就是法律、行政法規規定的強制性規範，或者說是法律規範中的強制性規範，是指無條件的、絕對必須遵守的規範，不允許當事人按照自行協議解決問題，只允許執行法律規定的條件。而且《合同法》所稱的法律和行政法規，是指狹義的法律和行政法規，也就是全國人民代表大會及常委會根據《立法法》制定的法律，國務院依據《立法法》及《行政法規制定程序條例》制定的行政法規，除此之外的任何機關均無權制定法律和行政法規。即便是法律、行政法規規定的可以由當事人任意選擇的法律、行政法規規定的條文，即便當事人有違反這樣的條文，也不能必然導致合同無效。
爲此，本案一審、二審法院判決是正確的。
附：《中華人民共和國合同法》
第六條當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。
第八條依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自
己的義務，不得擅自變更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保護。
第四十四條依法成立的合同，自成立時生效。
法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。
第五十二條有下列情形之一的，合同無效：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;
(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會公共利益;
(五)違反法律、行政法規的強制性規定。
第五十三條合同中的下列免責條款無效：
(一)造成對方人身傷害的;
(二)因故意或者重大過失造成對方財產損失的。
第六十條當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協
助、保密等義務。
第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當
承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
《中華人民共和國物權法》
第三十二條 物權受到侵害的，權利人可以透過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。
第三十三條 因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關係人可以請求確認權利。
本文作者(案件承辦律師)：易德祥律師
所在律師事務所：雲南東方神律師事務所昆明分所
