房價漲落實屬市場的一種常態，但在二手房交易市場上，卻出現不少買賣糾紛。二手房買賣中會遇到賣方以出售房屋時未與其他共有人協商一致爲由，主張房屋買賣合同無效。這種情況的出現說明賣方反悔，不願意完成交易，那買房應當如何利用法律武器維護自己的權益呢?下面由律師結合我國現行法律和最高院司法解釋以及市高院司法檔案，提出具體分析意見，供上下家進行二手房交易時參考。
依據現行法律，如果出售的房屋是共有財產，賣方在出賣時需經全體共有人協商一致同意;否則，就可能導致買賣合同無效。司法實踐中，常有共有人以出售房屋時沒有徵得己方同意或者追認爲藉口，要求法院確認房屋買賣合同無效。但是，當房屋產權登記在一人名下時，買方在買房時很難判斷其所購房屋是一人所有或是共同共有。
《物權法》第106條規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。”
最高人民法院《關於適用〈婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第17條第(二)項和《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條也有類似的規定。可見，我國法律已經確立了不動產物權的善意取得制度。只要符合善意取得的條件，即買方受讓房屋時出於善意，並支付了合理對價並進行了登記，則從保護善意第三人、維護交易安全的目的出發，認定房屋買賣合同有效，允許買方取得房屋的所有權。
在審判實踐中，按照最高法院的司法檔案，區別不同的情形分別處理：
一是房屋出售時，權利登記僅爲賣方一人的，基於不動產的公示、公信原則，買方有理由相信賣方系房屋的完全權利人，其與賣方之間簽訂的買賣合同，應認定爲有效;但如有證據證明買方存有過錯，與賣方惡意串通，損害其他共有人利益的除外。
二是房屋出售時，權利登記爲數人的，基於部分共同共有人不得擅自處分共有財產的法律規定，在其他權利人事後不予追認的情況下，應認定買賣合同無效;但買方有理由相信賣方有代理權，符合表見代理構成要件的，應確認買賣合同有效。
