營業稅
1、《國家稅務總局關於外商投資企業從事城市住宅小區建設徵收營業稅問題的批覆》國稅函[1995]549號
該檔案主要是規範城市房地產開發過程中實行產權調換以及產權調換和作價補償相結合方式下營業稅的稅收處理問題。具體內容如下：
對外商投資企業從事城市住宅小區建設，應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的有關規定，就其取得的營業額計徵營業稅;對償還面積與拆遷建築面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價覈定計徵營業稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施(如居委會用房、車棚、託兒所等)，凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中並已徵收營業稅的，不再徵收營業稅。
2、《江蘇省地方稅務局關於拆遷安置有關營業稅問題的批覆》蘇地稅函[2000]309號
該檔案的具體內容如下：根據《營業稅暫行條例》以及《國家稅務總局關於外商投資企業從事城市住宅小區建設徵收營業稅若干問題的批覆》(國稅函發[1995]549號)精神，納稅人在房地產開發過程中給予拆遷戶補償或安置的房屋，不論以何種方式結算價款，以及拆遷人取得的房屋作何用途，均應屬於營業稅的徵稅範圍，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。
江蘇省地稅局的檔案實際說明了兩個問題：第一是對國稅函發[1995]549號文對於拆遷安置稅務處理規定的進一步確認。由於該檔案是國家稅務總局1995年對江蘇身國家稅務局的答覆，且檔案涉及的主體是外商投資企業。因此，對這個檔案的適用問題在實務中一直存在一定的爭議。省局的檔案對這個問題給予了明確。第二是明確納稅人在房地產開發過程中給予拆遷戶補償或安置的房屋均屬於營業稅銷售不動產的徵稅範圍。
3、《國家稅務總局關於個人銷售拆遷補償住房徵收營業稅問題的批覆》國稅函[2007]768號
這個檔案是值得我們重點關注和探討的。
一、關於拆遷補償住房取得方式問題
房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權爲表現形式的經濟利益的交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，並獲得了相應的經濟利益，根據現行營業稅有關規定，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅;被拆遷戶以其原擁有的不動產所有權從房地產開發公司處獲得了另一處不動產所有權，該行爲不屬於透過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房。
這裏，我們關注的是兩個層次：
第一是實施拆遷的單位房地產開發企業。從該檔案規定看，房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權爲表現形式的經濟利益的交換。根據《營業稅暫行條例實施細則》的規定，營業稅中有償轉讓不動產屬於營業稅徵稅範圍，而其中有償包括取得貨幣、貨物或其他經濟利益。因此，對於房地產開發企業轉讓不動產所有權並取得了經濟利益肯定屬於營業稅徵稅範圍，應徵收營業稅，這條原則國稅函[2007]768號文是進行了進一步明確的，即根據現行營業稅有關規定，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。但由於房地產開發企業取得的不是貨幣和貨物，而是其他經濟利益，這裏就涉及到營業稅計稅依據的確認問題，對於這個問題我們認爲仍按國稅函發[1995]549號進行處理，這裏就不再詳細表述了。
第二個問題就是我們在實務中一直關注的問題就是被拆遷戶取得拆遷補償是否涉及到流轉稅的徵稅問題。因爲，如果無論是產權調換還是貨幣補償，從表現形式來看，都是被拆遷戶將原有房屋換成了新房屋或貨幣，這個和一般的房屋銷售行爲很類似。因此，一般如果納稅人將原有房屋銷售給第三方取得貨幣或將自己的房屋同被人交換新的房屋時，在營業稅處理上都是按照“銷售不動產”徵收營業稅的。這裏，對於被拆遷戶放棄原有房屋的所有權(假設被拆遷戶對原有房屋用於所有權)所獲得的貨幣或房屋的實物補償，是否也應按銷售不動產徵收營業稅，一直是實務中爭議的一個焦點。國稅函[2007]768號文對這個問題並沒有給予非常直接的答覆，只是提出了兩個意見：
(1)被拆遷戶以其原擁有的不動產所有權從房地產開發公司處獲得了另一處不動產所有權，該行爲不屬於透過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房。
(2)被拆遷戶銷售與房地產開發公司產權調換而取得的拆遷補償住房時，應按《國家稅務總局財政部建設部關於加強房地產稅收管理的通知》(國稅發[2005]89號)檔案的規定確定該住房的購買時間。
這裏，首先明確了一點，被拆遷戶取得的新房屋是屬於購買形式而不是非購買形式。但這是怎麼一種購買形式還是不太明確的。如果屬於被拆遷戶用原有房屋的所有權去交換取得新房屋的所有權，毫無疑問這個產權調換是屬於營業稅銷售不動產的徵稅範圍的。如果不是，則還要具體討論。這個就涉及到要探討城市土地出讓的程序和法規的問題。對於這個問題，我們在案例的難點探討中和大家再具體討論。總之，對於被拆遷戶取得的拆遷補償的流轉稅處理問題在實務中仍是一個有爭議的問題。
爲給大家的後續探討提供一定的參考，我們這裏一定將目前其他省、市關於舊城改造過程中涉及拆遷安置稅務處理辦法的檔案規定提供給大家：
(1)《廣東省地方稅務局關於舊城拆遷改造有關營業稅問題的批覆》粵地稅函[1999]295號：
你局梅地稅發[1999]140號請示悉。關於舊城拆遷改造有關營業稅問題，經研究，現批覆如下：
一、關於開發商以土地或房產補償給被拆遷戶的徵稅問題
對開發商根據當地政府的城市規劃和建設部門的要求，進行舊城拆遷改造，以土地補償給被拆遷戶的，按營業稅暫行條例實施細則第十五條規定，覈定營業額計徵“轉讓土地使用權”的營業稅。以房產補償給被拆遷戶的，對補償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價覈定計徵“銷售不動產”的營業稅;對補償面積超過拆遷面積的部分，按營業稅暫行條例實施細則第十五條規定，覈定營業額計徵“銷售不動產”的營業稅。
二、關於被拆遷戶取得拆遷補償收入不徵稅問題
爲支援城市改造建設，經請示國家稅務總局同意，凡經縣級以上政府批准，國土局及有關房地產管理部門發出公告，限期拆(搬)遷的地(路)段的，被拆遷戶取得的拆遷補償收入(包括貨幣、貨物或其他經濟利益)暫不徵收營業稅。
(2)《廣州市地方稅務局轉發省地稅局關於舊城拆遷改造營業稅問題的通知》穗地稅發[2000]79號
現將廣東省地方稅務局《關於舊城拆遷改造有關營業稅問題的批覆》(粵地稅函[1999]295號)抄件轉發給你們，經請示省局，我局補充如下，請一併貫徹執行。一、文中第一點所稱“同類住宅房屋成本價”是指該房產開發商建造用於安置被拆遷戶的房屋的工程成本價。
對於等面積補償補償部分，無論是國稅函發[1995]549號還是粵地稅函[1999]295號，都是按房屋的成本價覈定計徵營業稅。但對這個成本價的成本究竟包含哪些成本，是建造成本還是完全成本，關鍵一點是地價是否包含在成本範圍內，也是實務中爭議的一個焦點。而根據廣州市地方稅務局的解釋，這個成本是房產開發商建造用於安置被拆遷戶的房屋的工程成本價，即是建造成本，不含地價。
(3)《重慶市地方稅務局關於房屋拆遷過程中有關營業稅政策的通知》渝地稅發[2002]156號：
一、房屋拆遷過程中對被拆遷人(單位或個人，以下同)的稅收政策
(一)被拆遷人與拆遷人(單位或個人，以下同)實行房屋產權調換形式補償的，被拆遷人因房屋結構和麪積原因所取得的結算價款，暫不徵收營業稅及附加稅費。
(二)在拆遷原房過程中，被拆遷人選擇貨幣補償(安置)方式，所取得的貨幣補償(安置)價款，暫不徵收營業稅及附加稅費。
二、房屋拆遷過程中對拆遷人的稅收政策
(一)在現房安置方式中，對拆遷人向被拆遷人收取的結構價差，經各區縣(自治縣、市)地方稅務局審查後，暫不徵收營業稅及附加稅費;對因各種原因增加還房面積而收取的房屋價款，應徵收營業稅及附加稅費。
(二)拆遷人與被拆遷人實行房屋產權調換形式補償的，拆遷人向被拆遷人收取的結構價差，經各區縣(自治縣、市)地方稅務局審查後，暫不徵收營業稅及附加稅費;對因償還房面積超過原房面積而收取的結算價款，應徵收營業稅及附加稅費。
這個檔案有兩點問題需要大家注意，一個是對於被拆遷人取得的拆遷補償無論是貨幣還是非貨幣形式，都不徵收營業稅。第二是對於拆遷人向被拆遷人收取的結構價差的徵稅問題是一個值得大家關注的問題。對於結構價差，我們可以舉一個例子說明一下，原被拆遷戶是一套60平方米的平房，拆遷後房地產開發企業給予其一套等面積的樓房套房。即使面積相同，但由於新舊兩種房屋屬於不同的結構，價值本身是不一樣的。因此，被拆遷戶雖然取得的是等面積的60平方米的房屋，但由於新房是套房而不是平房，他仍應拆遷單位支付一個結算價差，這個價差就是結構價差。當然，對於這個結構價差的營業稅徵稅問題，渝地稅發[2002]156只是重慶的做法，我們不能照搬，僅做參考。我們認爲，根據國稅函[2007]768號的檔案精神，這個結構價差徵收營業稅纔是比較符合規定的。
企業所得稅
對於拆遷費的企業所得稅處理，目前並沒有明確的單行文規定。在《國家稅務總局關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》國稅發[2006]31號文中只是提到了開發企業發生的應計入開發產品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地徵用及拆遷費、建築安裝工程費、開發間接費用等。即拆遷費是作爲開發直接費進入開發成本的成本。
從拆遷補償的形式看，貨幣補償，所得稅的計稅成本的確認最簡單。按實施支付的貨幣補償款確認直接成本。難點在於產權調換形式下的補償問題，對於這些問題如何進行所得稅處理，我們在案例中將結合所得稅的立法原則、其他相關規定以及會計處理方法進行詳細講述。
個人所得稅
《財政部國家稅務總局關於城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》財稅[2006]45號文：
對被拆遷入按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免徵個人所得稅。
考慮到目前城市拆遷中的補償基本都是按照各地根據國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準進行補償的，實務中爭議在不大，這裏就在檔案講解中簡單列舉一下，在後續的案例教學中，我們就不再圍繞這個問題進行探討了。
土地增值稅
1、根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定：拆遷補償費作爲房地產開發成本屬於進行土地增值稅清算時的扣除項目。
2、對於房地產開發企業進行產權調換進行拆遷補償的，根據國稅函[2007]768號的檔案精神，房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，我們是認定其獲得了相應的經濟利益的。而根據《土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，收入包含轉讓房地產的全部價款及有關經濟利益。因此，我們認爲一般情況對對拆遷調換房，對房地產企業徵收土地增值稅也是有法律依據的。這裏問題的關鍵就是土地增值稅計稅依據的確認。實務中我們一般根據營業稅計稅依據確認。在徵收方式上，一般先在產權轉移時先進行預徵，最後進行整個項目的土地增值稅清算。這個我們在後面案例中將簡單探討一下。
以上，是我們對於城市拆遷安置補償中涉及的各稅種的檔案進行了一個列舉和講解，這爲我們後續的案例分析先打一個理論的基礎。考慮到部分稅種的稅務處理相對簡單，在後面的案例分析，我們着重是對於拆遷安置補償中涉及的營業稅和企業所得稅處理問題的探討。
