案例：
2020年5月，爲了讓孩子擁有更優質的教育資源，李先生多方打聽，最後從陳女士手中買下北京市海淀區一套小戶型學區房。5月末，李先生一共支付了購房款240萬元之後，雙方完成過戶手續。
購房合同中約定，陳女士應該自房屋過戶之日起10日內辦理戶口遷出手續。然而，一直到8月，陳女士的戶口依然尚未遷出。其間，李先生多次與陳女士溝通協商，但始終沒有結果。萬般無奈之下，李先生將陳女士告上法庭，要求陳女士立即辦理戶口遷出手續並支付違約金。
庭審過程中，陳女士以及家人的戶口確實尚未遷出，但並非故意的。陳女士說簽完合同的第二天，她就到派出所辦理戶口遷出手續。然而，她所購買的新房產尚未建戶，沒有辦法辦理立戶，因此無法遷出。戶籍科工作人員告訴她，可以遷到自己父母或者子女名下，但陳女士已經年近六旬，父母早已離世，子女遠赴海外，均無法辦理戶口遷移。
陳女士認爲，合同上違約條款寫的是“出於賣方自身的原因不遷戶口”，她如今沒有遷出戶口完全是因爲客觀因素，所以不應該認爲自己違約。況且她也去派出所問過了，工作人員說買方李先生已經將戶口遷入，附近小學也不會專門來派出所查戶口，對孩子上學完全沒有影響。
對於陳女士的解釋，李先生並不接受。他認爲陳女士的情況就是“出於賣方自身的原因”，應該按照合同約定遷出戶口，否則就是違約，應當支付違約金。
雙方對此分歧較大，法庭並未當庭裁決。
律師解析：
案例中的戶口遷移糾紛並非孤例。在以往的類似糾紛中，被告多以無處落戶辯護，以示自己的違約屬於不可抗力。原告之所以不滿，背後也多有子女上學等原因。對此，筆者提出兩點建議。
第一，一定要在購房合同中明確違約責任。
《民法典》第五百九十條規定:當事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但是法律另有規定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明。只有在合同中明確標明賣方對於戶口遷出的免責責任，事後違約的時候才能做到有法可依。如果沒有相應條款或者僅僅是口頭約定，事後就無法判定對方違約。
當然，買二手房時也可以留下部分尾款給對方施加壓力，當對方完成戶口遷出手續之後再補齊尾款。不過，最保險的做法還是買房之前就確認房主的戶口已經遷出。
第二，瞭解學區房的入學政策。
相信絕大多數父母購買學區房，都是爲了給孩子提供更好的教育資源。不同的地區或者學校，其房產所在位置的入學指標是不同的，這需要大家在購房之前向所在學校或者教育部門覈實相關入學政策。如果所在學區對於入學指標有相應限制，建議在購房合同中加入相關條款，明確違約責任。如果是賣方問題導致學區房不符合入學指標要求的情況出現，買方應當有權解除合同，並要求賣方支付賠償金。
讀法心得：
戶口遷移屬於公安機關戶籍管理部門的工作內容，法院沒有辦法強制被告遷移戶口。因此，此類糾紛發生後，買方所能做的就是追究賣方的違約責任。所以，爲了保險起見，買房之前最好先了解一下該房子是否存在戶口遷移問題。如果房主尚未遷出戶口，最好在購房合同中明確違約責任。
