“律師總說拆遷補償要‘合理’，到底啥樣的補償才叫合理能說說嗎?”
最近有朋友在留言中向京尚律師提出了這個問題，今天咱們就來說說，拆遷補償給多少才“合理”。(估算方法在第三部分)。
先解釋一下：拆遷補償並不是越多越合理
有些朋友曾經提出過質疑，覺得律師在談到拆遷時會關注“補償合不合理”這個問題，就是爲了“慫恿”被拆遷人當“釘子戶”。其實這真是天大的誤會。
律師支援被拆遷人朋友去爭取的“高補償“必須是有充分依據的，不能是異想天開的。咱們可以舉一個比較極端的例子幫助理解這個問題。
現在咱們有一套80平的普通住宅房，位置在一座平平無奇的小縣城，發佈徵收決定公告時，這套房子的市場交易價格大概在60萬左右(不考慮房子的牆磚是金子做的、牆壁夾層裏有百億支票等等一系列特殊情況)。
在這個前提下，如果拆遷時咱們想讓拆遷方給補償一套北京三環的小別墅(在咱們舉的這個例子裏，這樣補償應該算是達到了“越多越好”的標準)，這顯然是不可能的。如果真的存在被拆遷人在同等前提下有同等訴求的案件，通常也不會有“正經律師”會接辦這樣的案件。
但是反過來，如果徵收方給出的補償只有10萬，一方面被拆遷人朋友自己肯定也能明顯察覺到補償不對勁，另一方面律師也會基於專業分析提示被拆遷人朋友，按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條的規定，這個60萬是咱們應獲補償的底線，低於這個標準的補償很可能存在問題，要注意維權了。
什麼是合理補償：它是一個範圍，不是一個數字
其實大家反觀一些影響比較大的拆遷爭議案件會發現，拆遷中很多矛盾爆發的根源就在於雙方沒法就補償問題找到一個平衡點。我們所說的合理補償，其實就是這個平衡點。
它並不是一個固定的數字，而是基於法律法規、徵地拆遷政策，參照(依法制定的)補償安置方案，結合咱們被徵收土地房屋的實際評估價值，綜合多項參考依據得出的一個範圍。如果咱們繼續沿用上文的案例，那麼“60萬”應該是這個區間的最低值。
律師口中的“合理補償”到底是怎麼算出來的呢?
首先，咱們可以來看一看，在房屋徵收中都有哪些主要的補償項目。《條例》第十七條規定，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：(一)被徵收房屋價值的補償;(二)因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。
另《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十四條第二款規定，被徵收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由徵收當事人協商確定;協商不成的，可以委託房地產價格評估機構透過評估確定。
綜合以上規定我們可以梳理一下，房屋徵收過程中，主要的補償項目有：房屋價值、搬遷費、過渡費、停產停業損失補償(主要是商用房)、裝飾裝修費、其他政策性獎勵和補助費。
接着，咱們再來看看每一項應該如何補償。房屋價值不用多說了，主要是透過評估機構進行評估確定的，不能低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格;
搬遷費可以簡單理解爲“搬家費”，補償安置方案中一般會給出一個補償標準，咱們可以看是不是符合當地物價實際;
過渡費也就是咱們通常說的“租房錢”，在安置房建好之前，咱們被拆遷人朋友如果沒有其他的住處，就要租房住，這部分補償主要就是在這個“過渡期”租房用的，一般按照每戶人頭數進行補償，要滿足最基本的住房需求;
停產停業損失補償主要是針對商用房給出的，如果咱們被徵收的房子是門面房或者廠房等，就要根據咱們房子被徵收前的效益、停產停業期限等因素給咱們補償，具體辦法是由省、自治區、直轄市制定的;
裝飾裝修費用需要結合咱們的實際裝修情況確定，被拆遷人可以直接和徵收方協商確定，如果雙方達不成一致意見，就要另行評估確定了。其他的獎勵、補助等一般會寫明在補償安置方案裏，被拆遷人朋友可以具體參看自己符合哪些獎勵、補貼條件。
最後，綜上計算得出的一個有一定浮動區間的數字，就是合理補償的大致範圍。這個計算方法雖然比較粗糙，但對被拆遷人朋友們來說相對比較簡單、明晰，能夠起到一些參考價值。
京尚拆遷律師要特別說明的是，在徵收過程中，如房屋的產權登記情況、原地回遷還是異地安置、是否爲棚改拆遷等特殊項目等等的一系列因素，也會對補償的確定產生重要影響。
所以咱們對補償有疑問時，可以向徵收方多請教一下，同時聯繫一些自己覺得靠譜的拆遷律師，結合實際情況及徵收方給出的解釋，向律師確認是否存在問題。如果補償合理，咱們就積極配合搬遷工作;如果補償不合理，或徵收項目有問題，咱們就馬上開始做維權的準備工作，避免陷入被動。
在這裏京尚拆遷律師也想提示各位被拆遷人朋友，實際徵收過程中，有時候徵收方在給咱們計算補償時可能不會分的這麼細，咱們自己心裏得有桿秤，看看徵收方給出的補償條件，能不能和自己計算出的補償標準大致合的上。如果說兩者差的太多，甚至對方給出的補償一看就低的離了譜，一定要及時聯繫專業律師，看看問題到底出在哪，有針對性地展開維權，將應得的“高補償”要回來。
如果您有更多土地房屋或徵地拆遷相關法律問題，可以關注併發送私信到“即明拆遷律師”，我們將會爲您提供專業的法律分析和解答。
