(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)
原告訴稱
陳某傑向本院提出訴訟請求：判令陳某輝協助將其名下位於北京市朝陽區A號房屋所有權轉移登記至我名下。
事實及理由：我和陳某輝系兄弟，2007年7月，我借用陳某輝的名義購買了位於北京市朝陽區A號房屋，我交納了全部購房款353457元，2009年初房屋交付後，我就對房屋進行了裝修，一直由我家人居住之間，此期間發生的電費、燃氣費、物業費均是我及我家屬交納，當時我和陳某輝約定案涉房屋僅使用陳某輝的名字，該房屋所涉及的產權、居住權、處分權等均歸我，待房屋具備辦理所有權過戶條件時，我提出過戶要求時，陳某輝應無條件配合。
2010年12月10日，案涉房屋所有權登記在陳某輝名下，此後我多次與陳某輝溝通，要求其將房屋過戶給我，陳某輝一直拒絕辦理，故起訴。
被告辯稱
陳某輝辯稱，陳某傑提出借名買房確實是有，當時口頭約定的，我不交錢，也不擁有產權、居住權；關於借名買房的協議，不是2007年寫的，這是2017年、2018年在原告強烈要求下才寫的，裏面提到陳某傑要給我每月租房補助，這些陳某傑都沒有給我。因爲這是保障性住房，每個人只能享受一次，我的資格被借用後我將無法再次享受政策性房屋，因此我是有損失的。陳某傑說我不配合，我也不認可，2016年我就配合陳某傑賣房，但當時說必須我前妻吳女士同意才能進行，因爲吳女士不同意，所以最後沒有賣的了。我承認我和陳某傑的口頭約定，承認是借名買房，我也同意陳某傑的訴訟請求。
吳女士述稱，我不同意陳某傑、陳某輝的意見。1、陳某傑的訴訟請求沒有合同及法律依據：陳某輝從陳某賢處受讓房屋，規避政策限制，不具備合法性及正當性，應當屬於無效；2、我對陳某傑與陳某輝、陳某賢之間的借名買房或經濟適用住房買賣不知情；3、訴爭房屋的取得是在我和陳某輝夫妻關係存續期間，依法屬於我和陳某輝夫妻共同財產；4、經濟適用住房是用來保障低收入家庭住房需要的，房屋是以戶爲單位申請購買的，如果認定陳某傑享有所有權，對我是不適當的；5、因陳某傑有出資，我同意將其出資返還給陳某傑或者將溢價部分返還給陳某傑，但不同意其房屋所有權的主張和要求。
吳女士提出訴訟請求：請求法院確認北京市朝陽區A號房屋是我和陳某輝夫妻共同財產。事實理由同我的答辯意見。
陳某傑對吳女士的訴訟請求答辯稱，我不同意吳女士的訴訟請求。爭議的房屋並非吳女士與陳某輝的共同財產。根據我方的證據，吳女士和陳某輝均未出資，該房屋認購時間是2003年，當時吳女士與陳某輝也未結婚。另外，吳女士自稱2007年已知道房屋購買的情況，直至2021年才提出訴訟請求不符合常理。
陳某輝對吳女士的訴訟請求答辯稱，吳女士說在2008年、2009年在訴爭房屋中居住不屬實，2010年年初的吳女士在該房屋住過十多天就去上海了，2008年的時候房子還沒有裝修，應該是2009年纔開始入住的。我認爲第三人起訴的事實理由沒有什麼問題，如果法院認爲我和陳某傑之間的借名買房或經濟適用房轉讓無效，或者違反法律政策不能實現的話，我同意第三人的請求。
法院查明
1、陳某輝系陳某傑之弟。吳女士與陳某輝原系夫妻，於2004年登記結婚，因感情不和，經本院審理於2021年出具調解書，確認吳女士和陳某輝自願離婚。離婚調解書並確認“雙方就北京市朝陽區A號房屋分割問題不在本案中主張”。
2007年7月15日，陳某輝作爲買受人（乙方）與案外人北京W公司（甲方）簽訂了《****房認購書》，約定乙方購買經濟適用房一居室一套。同日，陳某輝作爲買受人（乙方）和北京W公司（甲方、出賣人）簽訂了《北京市商品房預售合同》，約定陳某輝購買坐落於北京市朝陽區A號房屋……
上述合同簽訂後，陳某傑於2008年1月8日透過銀行匯款方式交納購房款240000元，並取得了開票日期爲2008年1月9日、付款人爲陳某輝、數額爲24萬元的購房款發票。2009年8月12日，陳某傑補交了房屋面積差價款2321元並取得了付款人爲陳某輝、數額2321元的購房款發票。陳某傑出資交納了購房契稅及公共維修基金。雙方於審理中共同確認，2007年7月15日，案外人陳某賢向北京W公司交納了購房定金30000元。陳某傑自稱其於2007年7月15日直接直付給案涉房屋開發建設人北京W公司購房款81136元並取得發票，吳女士稱上述81136元系陳某賢出資。陳某輝及吳女士均確認在房屋購買過程中自己未出資。
2010年12月10日，上述房屋所有權登記至陳某輝名下，共有情況爲單獨所有，房屋性質爲經濟適用住房。
爲證明其主張的借名買房關係，陳某傑於審理中提交了如下證據：1、陳某輝和陳某傑簽訂《使用房產購買權及補助協議》，內容爲：“房產地址A號，戶名陳某輝原認時間2003年，原實際出資人陳某賢。因原出資人陳某賢資金緊張要求出售此房產，陳某輝又不願回購，陳某傑根據實際情況爲了解決問題，特與陳某輝達成如下協議：陳某傑（甲方）陳某輝（乙方）1、乙方同意甲方全資購入原實際出資人陳某賢手中的此套房產，購買資金直付給陳某賢及開發商，今後此房產歸陳某傑。2、此房產在陳某傑實際擁有期間的一切費用由甲方自己承擔。3、甲方從2008年元月一日起每月直付乙方租房補助金伍佰元，此標準每兩年增加壹佰元，直至此戶名變更爲甲方或甲方指定戶名時爲止。
4、如果甲方需要辦理過戶（更名）手續時，乙方應積極配合不得以任何藉口阻攔或拖延。5、甲方辦理過戶（更名）手續的各種費用由甲方自己承擔。6、乙方在五年內不可提更名過戶，五年後若乙方提此要求，甲方應在六個月內完成手續變更，變更後此協議終止。7、如果乙方以後願意回購，甲方應根據回購時實際市場價格給以乙方每平方五百元的優惠，如有未盡事宜，可協商解決。”該協議落款日期爲2007年7月20日，但陳某傑、陳某輝均稱協議落款日期是倒籤的，陳某傑稱實際簽署日期爲2014年，地點爲案涉房屋中；陳某輝則稱實際簽署日期爲2017年或2018年，雙方均未對實際簽署時間舉證。
2、《委託書》兩份，其一內容爲：“現委託宋某娟代替本人陳某輝辦理朝陽區A號收房、入住等一切手續。委託生效日期2007年12月13日。”其二內容爲：“茲有北京市居民陳某輝，授權其哥陳某傑辦理朝陽區A號房以及辦理產權證等一切手續。請貴單位予以方便。”陳某輝對上述兩份《委託書》表示認可。
3、房屋使用中發生的2009年、2010年購電、交納燃氣的費用票據等一組，稱房屋實際由其子劉昊淵居住使用，居住期間自行交納了相關費用。陳某傑、陳某輝、吳女士關於案涉房屋居住使用情況有爭議：吳女士稱2008年、2009年就實際入住，陳某輝則稱房屋實際裝修完成是2009年，2009年裝修完之後其纔開始入住，2010年初時吳女士住過幾天就去上海了。另查，審理中，雙方均確認房屋裝修均系陳某傑出資，陳某輝、吳女士均未出資。
案涉房屋現由原告之子管理或出租。審理中，各方均確認陳某傑目前不具備北京市購房資格，對此，經本院釋明，陳某傑堅持主張陳某輝協助其辦理案涉房屋所有權轉移登記。
吳女士以案涉房屋系其與陳某輝夫妻關係存續期間取得，且經濟適用住房系以戶爲單位申請，其作爲戶籍人口對房屋取得有貢獻等爲由，要求確認案涉房屋系其與陳某輝的夫妻共同財產，並表示同意就出資款及溢價部分返還給陳某傑。
裁判結果
一、駁回原告陳某傑的訴訟請求；
二、確認北京市朝陽區A號陳某輝、吳女士夫妻共同財產。
房產律師靳雙權點評
陳某傑和陳某輝雖對《使用房產購買權及補助協議》的簽訂時間有爭議，但不影響雙方上述協議的真實性認定；吳女士雖對上述協議真實性不予認可，但未提交反證，結合雙方均認可的《委託書》、陳某傑銀行帳戶交易記錄等證據足以認定，陳某傑和陳某輝之間成立借名買房合同關係。考慮到雙方爲兄弟關係，合同不規範及合同時間倒籤並不影響雙方合同成立的結果。
當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。陳某傑與陳某輝之間借名購買的房屋，系本市經濟適用住房，在雙方均未充分舉證其借名購房的合意形成的具體時間的情況下，法院難以認定雙方協議成立於本市房屋市場調整的相關政策出臺之前。故本案審理，仍應遵守本市相關公共政策。
借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，並登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支援。現查明，陳某傑和陳某輝達成的協議實際系借名購買經濟適用住房的情形，陳某傑現要求陳某輝履行該協議，存在公共政策方面的限制。再加之陳某傑至本案法庭辯論終結之日仍未取得在京購房資格，其要求陳某輝配合其辦理案涉房屋所有權轉移登記的請求依據不足，法院不予支援。
案涉房屋系陳某輝與吳女士夫妻關係存續期間因購買而取得，該房屋依法應認定爲陳某輝與吳女士夫妻共同財產。故吳女士的訴訟請求有事實及法律依據，法院予以支援。陳某傑對房屋出資、裝修投入等損失問題可與陳某輝、吳女士協商或另行訴訟解決。
另外，需註明北京地區借名購買經濟適用房，法院一般認爲在2008年4月11號之前發生的爲有效，之後發生的法院不予認可，有此類糾紛的可以此時間節點作爲判斷依據，同時，本案中原告雖然對借名買房情形不熟悉導致敗訴，但其仍可以透過要求分割房屋增值的方式另行訴訟維護權益，對於借名購買經濟適用房之後，房屋大幅度增值的部分應該如何分割，因本案未涉及不再贅述。在我其他同類案件中有詳細評述，如有疑問，也可直接來電諮詢。
