一、關鍵詞
商品房銷售合同糾紛，宣傳單，違約責任
二、裁判要旨
商品房銷售廣告和宣傳資料爲要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍的房屋及相關設施所作說明和具體允諾確定，並對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應視爲合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
三、案情簡介
2015年10月，A公司在銷售商品房宣傳“一樓房屋帶花園，購買一樓房屋的業主擁有一樓入戶門前一塊綠地的使用權”，黃先生選購房屋時，銷售人員承諾一樓送入戶花園。
2017年11月，物業公司張貼首層花園洋房鐵藝大門及護欄安裝規範，裝修選購的材質、顏色、款式均要統一款式，城管對於違建進行處理，我們概不負責。
2017年12月，房屋交付黃先生後，黃先生對綠地搭建圍欄並修建鐵藝大門，物業公司發出告知函，告知黃橋昌在裝飾裝修過程中，未經城鄉規劃行政主管部門批准，自行搭建花園圍欄，要求立即停止施工，待向城鄉建設規劃行政主管部門辦理有關手續，徵得其批准後，再申請辦理開工手續，後當地城管部門責令黃先生拆除違建，黃先生拆除後起訴A公司要求承擔違約責任。
四、法院判決
法院根據一樓和二樓的差價判決A公司賠償黃先生違約金。
五、律師觀點
洛陽房產律師|河南藍銳律師事務所郭世斌律師答疑解惑：
A公司在銷售房屋時對外宣傳一樓送入戶花園，銷售人員也作出承諾，雖然該承諾未寫入合同，但根據最高法關於商品房司法解釋（2020修正）第三條規定，應視爲合同內容，黃先生安裝鐵藝大門和圍欄時因違反城鄉規劃被城管部門拆除，無法實現黃先生獨佔使用入戶花園的目的，對黃先生生活的安全性和私密性產生一定影響，一審法院根據本案的實際情況結合一樓和二樓的差價，判決A公司對黃先生承擔違約責任符合法律規定。
律師支招：一樓送花園，頂樓送露臺，開發商爲了謀取非法利益把本應屬於全體業主共有的進行贈送，在法律上屬於無權處分，除非全體業主進行追認，否則不能產生法律效力，如果買房人沒有證據，那隻能自食其果。
聲明：
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