一、基本案情
劉某一家均系城鎮居民。2001年，劉某與陳某簽訂房屋買賣合同，約定陳某將其位於靖港某村的私房以1萬元的價格出賣給劉某。劉某交付購房款後，對房屋進行了裝修並居住使用。2019年陳某以劉某非本集體經濟組織成員爲由將劉某訴至法院，請求確認雙方之間的房屋買賣合同無效，並要求劉某返還房屋。
二、法官認爲
法院經審理認爲，訴爭房屋是在農村宅基地上建造，基於不動產的房地關聯性，房屋的轉讓必然會導致農村宅基地使用權的變更，而宅基地使用權只能轉讓給本集體經濟組織內的成員，禁止轉讓給本集體經濟組織外的成員。劉某非房屋所在地的集體經濟組織成員，不享有使用該村集體宅基地的資格。案涉房屋買賣所達成的協議，雖屬於締約當事人的真實意思表示，但違反法律、行政法規的強制性規定，應屬無效。合同被確認無效後，劉某應向陳某返還房屋，陳某應向劉某返還購房款。因雙方對合同無效均存在過錯，均應對合同無效所產生的損失承擔相應的責任。
三、律師分析
關於城鎮居民購買農村房屋合同效力問題，最高人民法院目前態度不明確，存在兩種截然不同的觀點，地方實務觀點也各有不同。律師認爲宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用《中華人民共和國土地管理法》等法律和國家有關規定。農村宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份關係相聯繫，非本集體經濟組織成員無權或變相取得。非本集體經濟組織成員（含城鎮居民）因購買農村宅基地或者房屋而與農民簽訂的買賣合同無效。此外，律師提醒，根據法律規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。村民一旦出賣農村房屋後，將要面臨不能再申請宅基地的風險。
在現行法律法規和政策的框架下，有下列情形的，城鎮居民購買農村房屋的合同，應認定爲有效：
1、城鎮居民購買農村的私有房屋後，如果所買賣的房屋已經有批准權的機關批准和當地集體經濟組織同意，辦理了房屋所有權和宅基地使用權產權變動手續，並取得合法權屬證書的，可以認定買賣合同有效。
2、城鎮居民購買房屋後，已將戶口遷入房屋所在地，申請加入當地集體經濟組織，轉爲農民身份的，可以認定買賣合同有效。
3、買受人、協議簽字人雖然爲城鎮居民身份，但其配偶或父母、子女爲購買房屋所在地集體組織成員，且在購買房屋時系家庭成員共同出資，亦爲共同居住的，村集體組織同意其買賣合同內容的，可以認定爲家庭共同購房，買賣合同有效。
相關法條
《中華人民共和國土地管理法》
第九條 城市市區的土地屬於國家所有。
農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。
第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意願的基礎上，可以採取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。
農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃，不得佔用永久基本農田，並儘量使用原有的宅基地和村內空閒地。編制鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌併合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。
農村村民住宅用地，由鄉（鎮）人民政府審覈批准；其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
農村村民出賣、出租、贈與住宅後，再申請宅基地的，不予批准。
國家允許進城落戶的農村村民依法自願有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閒置宅基地和閒置住宅。
國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。。
