山東一購房者選擇低報價中介公司購房被判不違約
來源：人民法院報 | 作者：孫世龍
“跳單”是指中介爲顧客提供訂立合同的交易機會，而顧客在獲得了對方的交易資訊後繞過中介，直接達成交易進而逃避支付中介費的行爲。一起案件中，房產中介方表示購房者“跳單”要求賠償違約金，購房者則認爲自己不該擔責。日前，山東省德州市陵城區人民法院審結該案，判決駁回原告A中介公司要求王某給付2.55萬元的訴訟請求。
2020年4月25日，王某到A中介公司表達購房意向，A中介公司業務員要求王某先簽訂確認書後看房，雙方簽訂確認書後，A中介公司帶領看房，並對涉案房屋要價85萬元，王某嫌房價太高而離去，繼續轉看其需要的房屋。兩天後，王某在B中介公司處發現該房源掛牌出售，B中介公司要價81萬元。當日，在B中介公司的居間服務下，王某與該套房屋的原產權人簽訂了房屋買賣合同，以81萬元購買了該套房屋，交付後雙方辦理了房產變更登記手續。其間，王某支付給B中介公司居間中介費用共計1.1萬元。
A中介公司認爲，其公司工作人員帶領王某看過該房屋，並簽訂了確認書。王某之後透過其他途徑與房東簽訂了房屋買賣合同並進行了房屋產權轉移，系“跳單”行爲，請求法院判令被告王甲給付違約金2.55萬元。
法院另查明，原告A中介公司與案外人B中介公司均系從事房產中介、房地產資訊諮詢等業務的公司。涉案房屋的原產權人因欲出售該套房屋，自2020年3月起，便將該房屋資訊在A、B等多家房產中介公司掛牌出售。
法院審理後認爲，根據原告A公司與被告王某簽訂的《房屋承購（承租）客戶看房確認書》內容，能夠認定該確認書屬於居間合同性質。提供格式條款的一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。本案中，在原、被告簽訂的確認書第四條中，委託人違約責任的第二個情形約定“委託人（包括關聯方）在委託期限內私下或透過其他途徑（第三方）與出售/出租方達成交易的，應按照本協議中該物業報價的3%的標準向受託人支付違約金”。按該條款的約定，意味着原告帶被告看房後，無論原告報價是否偏高、服務質量如何，被告如果選擇買房則必須透過原告達成交易，否則構成違約。該條款系格式條款，其內容明顯限制了被告的選擇權，客觀上加重了被告的責任。且原告未能提供證據證明被告與其簽訂確認書時，已對其就該條款進行了充分的說明和告知，因此能夠認定原、被告雙方關於該條款的約定應屬無效。
關於本案被告是否構成“跳單”違約。衡量被告是否存在“跳單”行爲的關鍵在於被告是否利用了原告提供的房源資訊、機會等條件。本案中，據被告提交的相關證據及原、被告雙方的當庭陳述，能夠認定該涉案房屋並非原告的獨家房源，且原告的工作人員也僅僅帶領被告看過一次房。後被告在B中介公司亦瞭解到同一房源資訊，並透過該中介公司促成房屋買賣合同後，實際購買該房屋。被告透過正當的途徑，在不同的中介公司獲取同一房源資訊，其有權選擇報價低或服務更好的中介公司促成房屋買賣合同的成立，這亦是消費者權益保護法賦予消費者自由選擇權的體現。本案中，被告並未利用原告提供的資訊、機會等條件促成房屋買賣合同的成立，被告的行爲不構成“跳單”違約。
綜上，法院判決駁回原告A中介公司的訴訟請求。宣判後，原、被告均未上訴。
