土地增值稅清算的方法
1、理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定
(1)納稅人符合下列條件之一的，應自行進行土地增值稅的清算：①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;③直接轉讓土地使用權的。
(2)對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積佔整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的;②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;③納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;④省(自治區、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況。土地增值稅清算方法
對前款所列第③項情形，應在辦理註銷登記前進行土地增值稅清算。
2、正確確定清算計稅單位
房地產開發企業在進行土地增值稅清算時，應以國家有關部門審批、備案的項目爲單位進行清算：對於分期開發的項目，應以分期項目爲單位清算;對不同類型房地產應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發項目或者同時開發多個項目的，應按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。
3、認真審覈銷售收入的真實性
企業應根據銷售發票、銷售合同(含房管部門網上備案登記資料)、商品房銷售(預售)許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，制定銷售明細表：對銷售面積與項目可售面積的數據差異進行覈實：對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行覈對;對銷售價格進行評估時，審覈其真實性。
4、認真審覈計稅的扣除項目
(1)根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》[國稅發(2006)187號]第四條第一款規定：“扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地徵用及拆遷補償費。指爲取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，包括土地徵用費、耕地佔用稅、契稅、勞動力安置費及有關地上、地下附着物拆遷補償的淨支出、安置動遷用房支出等。合法有效憑證爲：土地規費專用收據、行政事業單位票據、轉讓無形資產發票、稅票、服務業發票、協議、建築安裝發票、非經營性收入專用發票等。②前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證爲：服務業發票、行政事業單位票據、建築安裝發票等。③建築安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建築安裝費用。
對於開發商而言，會特別關注土地增值稅，因爲土地增值稅是直接影響企業利潤的一個稅種。對於個人來說，可能對土地增值稅的定義不是很清楚。可能很多購房者會問：“自己買房是不是也要交土地增值稅呢?”如果要了解土地增值稅清算方法，就要關注以上內容了。
