村民宅基地轉讓協議滿足以下條件就有效：
(一)行爲人具有相應的民事行爲能力;
(二)意思表示真實;
(三)不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。
二、宅基地轉讓的條件有哪些?
1、所屬的農村集體經濟組織同意轉讓;
2、受讓人未分到宅基地;
3、受讓人符合申請宅基地的條件;
4、受讓人爲農村集體經濟組織成員。
三、在農村可以申請宅基地的情形有哪些?
(一)因國家或集體建設、移民、災毀等需要遷建、重建的;
(二)實施城市、村莊和集鎮規劃或舊村改造，需要調整拆遷的;
(三)現有宅基地面積尚未達到本辦法規定限額標準需重建、擴建的;
(四)已具備分戶條件且原有宅基地面積尚未達到本辦法規定限額標準需重建、擴建的;
(五)經縣人民政府批准，農村集體經濟組織引進或招聘的專業技術人員，確需在農村安家落戶的;
(六)離休、退休、退職的職工，複員軍人和華僑、僑眷、港澳臺同胞持合法證明回原籍定居的;
(七)法律、法規、規章另有規定的。
四、在農村可以收回宅基地的情形有哪些?
(一)自批准宅基地之日起滿二年未動工興建的(特殊情況除外);
(二)報批宅基地時向村集體承諾建新拆舊而又不自行拆除舊房的原宅基地的;
(三)經批准實施舊村改造或下山移民的村，已遷入新居(村)居住的原宅基地的;
(四)騙取批准或非法轉讓宅基地的;
(五)其他應收回宅基地使用權情形的。
綜上所述，雖然宅基地屬於村集體財產，但法律也沒有規定過宅基地絕對不能轉讓，不過，宅基地轉讓有嚴格的條件限制，例如受讓方也需要是農村集體經濟組織成員且符合申請宅基地的條件，如果把宅基地轉讓給城鎮居民，這樣的轉讓行爲是無效的。
