在今天的徵地拆遷領域中，一般性的土地徵收、房屋徵收項目越來越不多見，取而代之的是大量名爲“舊城區改建”“城中村整治”“棚戶區改造”“危舊房改造”等項目。
那麼，這些項目究竟有何特殊之處呢?被徵收人面臨這些項目時，其合法權益又是否能得以保障呢?首先我們來簡要了解一下舊城區改建的特點。
所謂“舊改”，其基本思路是“優化徵收程序、簡化審批手續”，基本原則是“加快手續辦理、簡化審批要件、下放審批權限、做好政策銜接”。
一言以蔽之，這是一類追求高速度、高效率、簡化程序步驟的徵收項目模式，具有極強的政策特性。
在這樣的項目裏，“不談法律談政策”或許是一種違法的策略，也往往就是現實情況。
《某舊城區改建房屋徵收實施意見》對此作了比較詳細的規定。
其中明確指出，舊城區改建具體包括中心城區棚戶區改造、平房院落修繕、危舊房改造(不含解危排險等緊急情況)、城中村邊角地環境整治等項目。
這一《意見》是基於《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定製定的，其所反映的舊城區改建項目所需要關注的特殊之處有以下幾點：
其一，改建徵詢與方案徵詢。
舊城區改建計劃確定後，區縣人民政府組織或指定相關單位徵詢擬改建範圍內產權人、公房承租人的改建意願。
只有當大多數產權人、公房承租人同意的，方可進行舊城區改建，擬徵收範圍由區縣人民政府確定。
這是此類項目的第一次徵詢，即對於是不是啓動舊改項目的徵詢意見。
區縣房屋徵收部門會同區縣財政、發展改革、監察、審計等部門及街道辦(鄉鎮政府)擬定房屋徵收補償方案，並報區縣人民政府批准。
房屋徵收補償方案應在徵收範圍內公佈，徵求公衆意見，徵求意見期限爲30日。
徵收範圍內產權人、公房承租人有意見的，持本人身份證明和房屋權屬證明或者公房承租證明，在徵求意見期限內以書面形式提交房屋徵收部門。
多數產權人、公房承租人不同意徵收補償方案的，區縣人民政府應當組織由相關權利人代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。
區、縣人民政府應當將徵求意見情況和根據公衆意見修改的情況及時公佈。
這是此類項目的第二次徵詢，即對是否同意徵收補償方案的補償標準等問題徵詢意見。
多數，應理解爲過半數。
在明律師想提示大家的是，舊城區改建類項目從規定上看似乎尤其強調“民意”，其徵詢民意的力度要比一般徵收項目大得多。
但實踐中，卻存在以多數民意綁架少數人權利的傾向，甚至直接將大多數人的同意看作是“社會公共利益”，進而以此要求少數人放棄對自身合法權益的主張。
這無疑是值得被徵收人羣體高度警惕的。
其二，預籤徵收補償協議。
此即在此類項目中運用極爲頻繁的“預徵收”模式，或曰“模擬徵收”。
關於此問題，在明律師在《預徵收模式來襲，被徵收人需警惕!》一文中有詳盡論述，茲不贅述。
事實上，這個程序設定是此類項目確保極高效率的核心關鍵，被徵收人對此一定要有清楚的認識，絕不可稀裏糊塗就簽了協議，事後再追悔不已。
其三，徵收評估價格與預籤協議評估價格出現差異的，按照“就高不就低”的原則處理。
這句規定的理解，法理上與實踐上是有巨大差異的。
從文理解釋的角度看，它是說按程序會有兩次評估：預簽約之前評估一次，徵收決定生效後再評估一次。
兩次出現差異的，以高的那次爲準。
然而在明律師指出，在實踐中基本沒見過這麼操作的。
一旦預簽約比例的要求滿足，預籤協議生效，那麼對於已經簽約的就不存在評估的問題了。
只有那些第一波拒籤協議的，纔會涉及徵收評估的問題。
換言之，這樣的規定，基本被空置。
其四，司法強拆是唯一合法強拆方式。
在這點上舊城區改建項目與一般徵收項目沒有任何區別，都必須嚴格遵循國務院590號令的規定，即在補償決定規定的期限內不搬遷的，由作出房屋徵收決定的區縣人民政府依法申請人民法院強制執行。
因此，實踐中的“幫拆”等怪現象是嚴重違法的。
最後需要明確的是，就補償安置方式而言，貨幣補償和房屋產權調換都是要有的，被徵收人有權進行選擇。
而我們上述分析所藉助的檔案，系某市住建委的發文，從嚴格意義上講不屬於地方性法規或地方政府規章，只能叫做“地方規範性檔案”。
到了法庭上，其連被“參照”適用的級別都沒有。
但其中的“核心精髓”模擬徵收，卻得到了法院的認可，這實在令人倍感遺憾。
在明律師最後想指出的是，舊城區改建政策制定的出發點是好的，必須予以積極肯定。
棚改、危改、城中村整治均屬勢在必行，也是我國城市建設中補短板、還欠賬的必由之路。
然而無論如何，究竟何爲“棚戶區”，何爲“危舊房”，何爲“城中村”，一定要有明晰的確定標準。
且在項目實施中一定要嚴格遵循法定程序，確保被徵收人的正當法律權利，這纔是政策目的得以良好實現的關鍵所在。
