正在全國範圍內如火如荼開展的舊城改造徵收項目的最大特點，莫過於其相較於一般徵收項目的特殊程序，譬如意願徵詢、預籤模擬拆遷補償協議、預評估等等。
但凡事有變化就有不變，這類項目同樣有其萬變不離其宗的部分，廣大被徵收人對此也需要準確理解和把握。
那麼，一個合法開展的舊改項目中究竟要有哪些法定程序呢?
必經程序一：擬定徵收補償方案的公開徵求意見
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第10條規定，房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報市、縣級人民政府。
市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公佈，徵求公衆意見。
徵求意見期限不得少於30日。
據此，徵收補償方案的公開徵求意見是590號令所規定的必經程序，爲的是確保被徵收人的知情權、參與權和監督權，同時將可能出現的補償安置矛盾化解在前期。
當多數被徵收人不同意涉案方案時，市縣政府就需要組織召開聽證會，並根據聽證會情況修改方案。
實踐中，一些地方拿過一本《補償安置服務手冊》來就要求被徵收人堅決配合執行，這是於法無據的。
廣大被徵收人可透過舉報等方式主張自己的上述權利。
必經程序二：房屋徵收決定
根據《條例》第13條之規定，沒下房屋徵收決定涉案徵收項目就無法合法啓動，徵收方也就無權拆除被徵收人的房屋。
即使補償安置足額到位了，也不能取代這一步驟的落實。
而在舊城改造類項目中，沒有正式的房屋徵收決定就先行拆除房屋的情形比比皆是。
浙江金華的許水雲案便是如此。
必經程序三：依法入戶評估
無論是正常的房屋徵收評估還是所謂“預評估”，由經合法選定的評估機構入戶實施評估並出具評估報告這一程序是不能省略的。
評估環節因具有較強的專業性而很容易在實踐中出現各種漏洞、問題，可以說是被徵收人積極捕捉徵收方違法點的最重要步驟之一。
必經程序四：依法確定補償方式
舊城改造項目允許選擇回遷安置是廣大被徵收人需要牢記的重要權利，如果沒有就涉嫌違法。
儘管實踐中基於“房地產去庫存”政策的需要，財政部、住房和城鄉建設部曾於2016年聯合發文明確鼓勵地方政府引導被徵收人優先選擇貨幣補償方式以消解房地產市場庫存，但“鼓勵”“引導”並不具有強制性，不能就此否定590號令所做的原則性規定。
諸如購房券、純貨幣補償、房票之類補償方式，均不得剝奪被徵收人選擇房屋產權調換的權利。
必經程序五：依法下達徵收補償決定或簽訂補償安置協議
實踐中，仍存在未下補償決定就直接強制拆除房屋的情形。
若被徵收人始終拒絕簽訂補償安置協議，那麼透過補償決定來申請法院強制執行是此類項目實現拆遷的必由之路，也是唯一合法的道路。
而對於補償安置協議，被徵收人要注意簽約方應是房屋徵收部門，而不應是參與項目的市場一方。
在明律師需要特別補充的是，徵收方若要合法的避開徵收補償決定這條路，就可能透過“以拆違促拆遷”“以拆危促拆遷”等非法方式進行逼遷。
故對於未經登記建築的認定、處理也是舊城改造項目中的重要步驟。
被徵收人需要明確的一點是，無證絕不等於違建，當房產證上的面積與實際面積不符時，當然要以測繪機構實際測量的結果爲準，而不能簡單粗暴的按證載面積計算補償。
在明拆遷律師最後想提示大家的是，鑑於舊城改造類項目的複雜性，被徵收人務必要學會“兩條腿走路”：既要堅持590號令的原則性規定不動搖，堅決捍衛自己的法定權利;又要充分審查理解涉案項目的具體補償實施方案及當地舊改、棚改的相關實施意見，準確把握其特殊規定。
將“個別”和“一般”的關係掌握住，靈活地調整自己的維權目的，譬如將“就近地段回遷安置”的訴求適時調整爲增加貨幣補償或者購房券，也是被徵收人在此類項目中獲取滿意補償的關鍵所在。
