大事一：徵收補償方案徵求意見務必重視
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第11條規定，因舊城區改建需要徵收房屋，多數被徵收人認爲徵收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公衆代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。
顯然，這裏面的程序性要點在於“聽證會”!很多老百姓認爲聽證會不管用，就如同多年以前媒體熱衷於報道的價格聽證會，怎麼聽最後都是漲價，聽證代表一上去就是各種支援漲價，弄得老百姓很無語。
然而在明律師想強調的是，棚戶區改造類項目的聽證會與前述不靠譜的價格聽證會完全不是一回事兒。
只要被徵收人贏得了召開聽證會的機會，專業徵收維權律師就有望直接在項目前端介入到案件中來，透過聽證會直接向徵收方提出經過事實、法律梳理後的富有建設性和實際意義的意見，以促成徵收補償方案的修改完善。
而方案無疑是對被徵收人最終補償權益影響最大的檔案，也可以說是一切徵收維權案件的“七寸”所在。
需要理解的是，“管不管用”和“要不要努力”是兩回事，絕不是一回事，更不應在邏輯上被混爲一談。
管不管用，試了才知道，不試永遠也不會管用。
懂得了這個淺顯的道理，被徵收人就一定要在徵收補償方案徵求意見的30日內精誠團結，透過組建維權微信羣等各種途徑統一意見，大膽且及時的向徵收方書面提出意見，爲爭取聽證會的舉辦創造條件。
在明律師也想向地方政府多說一句：實踐中一些項目的徵收部門對律師的介入持敵視、排斥態度，甚至在宣傳材料和與被徵收人的溝通中強調“請律師沒用，除了申請資訊公開什麼也做不了”。
這無疑是一種短視且缺乏法治理念的做法。
實際上，律師在項目前期的介入恰恰能夠將可能出現的矛盾糾紛提早暴露出來，爲儘早化解這些矛盾糾紛創造更爲有利的條件。
客觀上，這是對徵收改造項目的推進有好處的。
試問，哪個老百姓不想早點兒搬離破舊的棚戶區住上新樓房呢?在這一問題上，律師和地方政府是完全相向而行的，目前需要對此加深理解的恰恰是政府一方。
大事二：到底哪些人員應當入戶開展工作?
在明律師認爲，至少有3類人應當入戶實地開展徵收補償實施工作。
《國有土地上房屋徵收評估辦法》第9條規定，房屋徵收評估前，房屋徵收部門應當組織有關單位對被徵收房屋情況進行調查，明確評估對象。
評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。
據此可知，房屋徵收部門的人員是首先要入戶進行徵收調查登記的，在這之後纔是房地產價格評估機構估價師的實地查勘。
這是一前一後的兩個步驟，不能簡單地混同。
實踐中，評估對象遺漏現象時有發生，表現爲徵收方調查登記工作不細緻不嚴謹，一些門牌號在房屋徵收範圍內外來回“遊移”，一會兒在一會兒不在，這是極其不正常的現象。
調查階段若沒個準數，評估就無從談起，最終的補償金額也勢必存在爭議。
除去上述兩類人，還有一類人依情理也是要入戶的，那就是房屋徵收部門及項目所涉街道辦事處的領導。
事實上，很多被徵收人的“利益訴求”更多的表現爲“情感訴求”，要求見領導也是人之常情，畢竟搬家騰房是人生中一件天大的事情。
然而實踐中見領導是非常不容易的，往往徵收方僅是派出其年紀輕輕的工作人員上門來與被徵收人溝通，這難免引起部分被徵收人的不滿和疑慮。
在明律師認爲，從實質性化解徵收補償爭議的角度出發，領導親自給簽約搬遷存在困難的被徵收人當面做工作是利大於弊的，專業徵收維權律師也樂於充分利用這一機會依法開展工作，爭取早日解決糾紛。
大事三：評估環節務必嚴格審查實話講，這屬於典型的強人所難。
因爲房地產價格評估機構出具評估報告這一環節具有極強的專業性，徵收方一般均強調自己“不懂”，完全憑報告來定補償金額，一些法院在審理訴徵收補償決定的案件時就更“不懂”了。
那麼既然別人都不懂，被徵收人自己就一定懂點兒，否則遭遇“揣着明白裝糊塗”進而吃虧就是擺在眼前的事情。
《國有土地上房屋徵收評估辦法》第13條規定，註冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。
大家一般都知道，對於棚戶區改造類徵收項目，宜選用市場比較法來評估。
問題是，究竟該怎麼比較呢?我們給大家多講一點點懂不懂都是它的知識：《房地產估價規範GB/T50291-2015》4.2.1指出，運用(市場)比較法進行房地產估價時，應按下列步驟進行：
1蒐集交易實例;
2 選取可比實例;
3 建立比較基礎;
4 進行交易情況修正;
5 進行市場狀況調整;
6 進行房地產狀況調整;
7 計算比較價值。
是不是感覺有些“懵圈兒”?我們堅持住再往下看一點點，因爲這畢竟直接關係你的房屋補償價值。
4.2.3 可比實例的選取應符合下列規定：
1 可比實例應從交易實例中選取且不得少於三個;
2 可比實例的交易方式應適合估價目的;
3可比實例房地產應與估價對象房地產相似;
4 可比實例的成交日期應接近價值時點，與價值時點相差不宜超過一年，且不得超過兩年;
5可比實例的成交價格應爲正常價格或可修正爲正常價格。
6 在同等條件下，應將位置與估價對象較近、成交日期與價值時點較近的交易實例選爲可比實例。
這些規範中，至少第3、4、6項我們是能大致看懂的。
所謂“價值時點”，在房屋徵收評估中即體現爲“房屋徵收決定公告之日”。
若涉案房屋徵收決定公告於2019年3月21日，而評估機構所選取的可比實例成交日期是2017年3月21日以前，則這一環節中顯然存在違規現象，也必然因房價變動等客觀因素而導致評估結果的失準。
那麼這些東西老百姓有權利審查嗎?答案是肯定的。
4.2.5中明確指出，可比實例及其有關資訊應真實、可靠，不得虛構。
應對可比實例的外部狀況和區位狀況進行實地查勘，並應在估價報告中說明可比實例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片。
故此，在老百姓拿到手中的那份評估報告中是應當有上述完備的資訊的，我們至少要審查兩點，一是究竟是否選用了市場比較法，如果是基準地價修正辦法一定不能接受，因爲由地方政府部門公佈的基準地價往往明顯偏低且存在多年未調整的可能;二是報告中是否包含了前述可比實例的資訊，如果報告過於簡略甚至就是幾頁紙，那麼我們肯定不能接受，依法申請複覈和專家委員會鑑定的權利絕不能輕易放棄。
在明律師最後想提示廣大被徵收人的是，棚戶區改造項目的徵收補償實施是一項專業性、政策性、法律性都極強的工作，絕非一般老百姓憑自學、溝通交流所能簡單應對得了的。
故此，若要不在稀裏糊塗之下吃了暗虧，及早諮詢專業徵收維權律師的意見，充分、有效的行使法規規章賦予自己的救濟權利就是十分必要的了。
