一、土地使用權從哪年計算?
從批發之日起70年，依據土地法土地使用年限一般是指從取得土地的使用權開始，有效的使用年限，因爲土地歸國家所有，購買或者劃撥的都是使用權。工業用地、教育、科技、文化衛生、體育及綜合或其他用地50年;商業、旅遊、娛樂用地40年。
二、土地使用年限要怎樣計算?
土地使用年限要透過土地使用年期修正來計算。土地使用權年期是指土地交易中契約約定的土地使用權年限。土地使用權年期的長短，直接影響可利用土地並獲相應土地收益的年限。如果土地的年收益確定以後，土地的使用期限越長，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價格也會因此提高。因此，透過土地使用權年期修正，可以消除由於使用期限不同所造成的價格上的差別。修正方法如下：
(一)計算使用年期修正係數，年期修正係數按下式計算：
K=1-1/(1 r)m /[1-1/(1 r)n]
式中：K——將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正係數;
r——土地還原率;
m——待估宗地的使用權年期;
n——比較案例的使用權年期。
(二)利用年期修正係數對交易案例地價進行年期修正，即有：
年期修正後地價=比較案例價格×K
(三)案例：若選擇的比較案例成交地價每平方米爲500元，對應使用權年期爲30年，而待估宗地出讓年期爲20年，該市土地還原率爲8%，則年期修正如下：
年期修正後的地價=500×1-1/(1 8%)20/[1-1/(1 8%)30]=436.06元/m
綜上所述，土地使用權都是有一定的期限的，開始計算的日期即從批發土地使用權當日起至土地使用權期限爲止，土地使用權的期限要根據土地的使用性質來規定，一般住宅用地都是七十年，而商業用地等都是四十年。
