在我國只要是土地使用就會有相應的年限，那麼，商住房土地使用年限有多久，所以不同的住房土地使用年限就會存在較大的差別，另一方面還有合同的簽訂條款存是雙方的協議結果，所以對於商品房土地使用年限沒有較爲準確的回答。
土地使用年限是指對合法取得的土地所享有的使用年限。住宅的土地使用年限爲70年，自取得該地的土地使用權之時算起。土地使用權包括對土地所享有的佔有、使用、收益和有限處分的權利。從中我們可以知道商住房土地使用年限有多久，那麼自己對於這塊土地的佔有和使用就有多久。
商住兩用房作爲住宅的補充，土地使用年限爲40-50年，既可以居住，又可以註冊公司辦公，是適應一線城市發展政策和年輕人生活發展的新型居住形式。
國有土地使用證商住的意思
土地證上登記的土地用途是的商住，說明該土地是商服用地和住宅用地兩用，相容商業和住宅的綜合用地。商住樓一般底層(或數層)爲商場、商店、商務，其餘爲住宅的綜合性樓房用地。
“商住用地”是指相容商業和住宅的綜合用地，在現行法律中並未對此做出明確規定。在國土資源部頒佈的《全國土地分類》(試行)中，將城鎮居民以居住爲主的住宅與商業等混合用地定義爲城鎮混合住宅用地歸入了住宅用地。
國有土地出讓的時候，因爲規劃土地的使用用途不同而劃分爲居住用地(70年);工業用地(50年);教育、科技、文化、衛生、體育用地(50年);商業、旅遊、娛樂用地(40年);綜合或者其他用地(50年)，主要區別是用途及使用年限不同，開發商交納的土地出讓金多少也有區別。關於“商住用地”的性質、出讓年限要看《土地出讓合同》或土地使用權證，有兩種可能：按照居住用地70年、商業用地40年分別計算，或者按照綜合用地50年統一計算。
商住兩用房
商住兩用房的水電煤氣接入情況因開發商規劃而有所差別，一些宜居類的商住項目是民水民電煤氣入戶，甚至有學區配置，一般這種項目價值相對較高。相比周邊70年的普通住宅，小區管理會更嚴格，綠化環境及配套設施會更完善，相應物業費相對也會高一些。
商住兩用房因商用土地年限從30年-50年不等，引發了許多模糊觀念，甚至有商住都是小產權的誤解。而事實上，在房屋所有權年限方面與住宅並無差別都是永久的，根據[1]第二十二條和[2]第一百四十九條相關規定，住宅用地的最高年限70年，商業用地40年(有特殊50年限)，綜合用地50年。
根據《民法典》第三百五十九條規定：住宅建設用地使用權期滿後，自動續期。而“非住宅建設用地土地使用權”，不能自動續期。所以相對於普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。若有其他規劃，需要拆遷，則商業補償按照1:3賠償，爲住宅的三倍。
住宅的土地使用年限爲70年，自取得該地的土地使用權之時算起。房改房的產權土地使用年限起算時間以該地塊地上房屋參加房改之後第一個繳納土地出讓金的房屋爲準。經濟適用房的使用年限爲50年。工業用地50年 教育、文化、體育、衛生等土地使用年限爲50年。商業、旅遊、娛樂用地40年。綜合或者其他地50年。
以上就是對於商品房土地使用年限有多久的回答啊，對於商品房的使用者來說，土地使用年限，是當事人對於雙方權益的把控，在規定年限內簽署合同的雙方可以在協議內完成自己想完成的商業交易，獲得相應的經濟收入，一旦到期這些協議就會失去法律效力。
