一、北京怎麼辦理房屋抵押貸款
1、買賣雙方簽訂房屋買賣合同，約定首付款、貸款和尾款的金額;
2、購房人及配偶當面向銀行申請貸款，售房人及配偶到場確認;
3、銀行對貸款申請進行調查、審批;
4、購房人與銀行簽訂借款及擔保合同;
5、售房人將房屋產權過戶給購房人，售房人向購房人取得首付款;
6、購房人與銀行辦理房產抵押登記(或由其他自然人、法人爲購房人提供階段性擔保);
7、銀行向售房人帳戶發放貸款;
8、買賣雙方辦理房屋物業結清，售房人向購房人取得尾款;
9、購房人收房，按月還款(階段性擔保情況下，購房人與銀行補辦房產抵押登記)
抵押房屋要求：
1、房屋的產權要明晰，符合國家規定的上市交易的條件，可進入房地產市場流通，未做任何其他抵押;
2、房齡(從房屋竣工日起計算)與貸款年限相加不能超過40年;
3、所抵押房屋未列入當地城市改造拆遷規劃，並有房產部門、土地管理部]核發的房產證和土地證;
北京地區申請人所具備條件：
1、須具備北京當地的固定住所，有北京的常住戶口證明，具備完全民事行爲能力;
2、有正當的職業以及穩定的收入來源，具備償還貸款的能力;
3、無不良違法記錄;
4、能夠提供本地房產證明或者第三方擔保具有償還能力的保證書。
二、個人住房抵押貸款存在的風險
借款人方面的風險：個人借銀行(包括住房資金管理機構)的錢用於住房消費，如果不按期還錢便產生了風險，風險產生的原因有兩種：主觀原因和客觀原因。前者是指借款人有意賴賬、詐騙、假借款、惡意不還錢;後者是借款人因失業、傷殘、死亡、離異等原因導致借款人不能如期還錢。
開發項目的風險：開發商經營不善，或挪用資金，造成項目不能完工，形成“爛尾”，借款人購買並用來抵押的房產成了“空中樓閣”;借款人購買的房產存在較大質量問題。這些情況將導致個人貸款的相關合同難以履行，使借款人和貸款行的權益受到侵害。
銀行方面風險：對借款人情況審查不嚴;對開發商銷售情況、工程進度、售房款監管帳戶和保證金帳戶的資金流向情況控制不夠;缺乏與房屋土地部門必要的聯繫，抵押登記不落實;檔案管理不嚴，丟失重要合同單據，由此造成銀行貸款風險。
