以下情形，農村房屋買賣合同有效：
第一，出賣人和買受人均是同一村的村民。如果出賣人和買受人均是同一個村的村民，那麼這個合同是符合法律規定的，買賣合同當然有效。
第二，買受人在買賣房屋時與出賣人不是同一個村的村民，但是，之後將戶口遷入到該村。那麼，由於買受人具備了同一個村村民的資格，屬於同一集體經濟組織成員，買賣合同應認定爲有效。
第三，房屋買賣合同經過多次流轉，最後流轉到同一個村村民手裏，那麼該房屋買賣合同也有效。
第四，農村房屋買賣合同的買受人在購買房屋時是村民，後又轉爲居民的，不影響合同的效力。
綜上所述，因爲農村的房屋一般都屬於小產權房，法律規定小產權房只允許村民內部交易，所以小產權房只有賣給同村的人，房屋買賣合同纔有效。
《土地管理法》第十五條
