一、買賣不破租賃的合同要備案嗎?
需要備案，未經登記的租賃合同，當房屋所有權發生變化時，承租人不能以“買賣不破租賃爲由”向新的房屋權利人要求租賃合同繼續履行。但是，承租人有證據證明新的房屋權利人知道或者應當知道租賃事實的除外。
當租賃合同未予登記，或者買受人不知道房屋租賃事實的，相應的法律後果不能由買受人承擔。承租人也不能以“買賣不破租賃”爲由，對抗買受人對房屋處分的權利，不能要求房屋租賃合同繼續履行。
同時，出賣人未向買受人告知租賃事實，導致承租人不能主張“買賣不破租賃”而合同不能繼續履行的，應當認定出租人違約。承租人可以向出租人主張相應的違約責任。
二、哪些情況不能按照買賣不破租賃處理?
並不是所有情形都適用買賣不破租賃原則。以下這些情況，是不該原則限制的：
1、房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;
2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
此外，如果租賃物所有人被宣佈破產，法院在依法處置破產財產導致租賃物權利主體變更時，通常也被認爲不適用買賣不破租賃。
除了以上情況，在以下兩種情況出現時，新房東也有權要求原租客騰讓房屋：
如果租客存在不按時交納租金，或者擅自轉租等行爲，嚴重影響租賃合同的繼續履行，那麼新房東可依照租賃合同(如果約定了出租人合同解除權的話)或者法律規定行使解除權，要求解除租賃關係，讓租客騰出房屋。承租人與房東應提前協商好一旦房屋出現買賣應如何處理租賃關係，並在合同中約定清楚雙方的責任和義務、違約賠償等;購房者在購買二手房時，也應該瞭解清楚房屋目前的租賃情況等資訊，在充分協商的基礎上訂立房屋買賣合同。
綜上所述，雙方簽訂房屋租賃合同後，最好做一個備案登記手續，這樣做的好處是今後房屋在租期內買賣的，租客的租賃權不受到影響，依然可以佔用房屋。如果沒有登記，承租人也沒有證據證實買方知道房屋租賃事實，就不能再提出買賣不破租賃主張。
