一、私下簽訂房屋合同違約需要付違約金嗎?
私下籤訂房屋合同違約需要付違約金。個人房屋租賃簽訂的租賃合同如果符合法律規定的，是具有法律效力的，雙方當事人需要履行合同。依照法律、行政法規的規定，合同應當辦理批准等手續的，依照其規定。未辦理批准等手續影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批准等手續的當事人未履行義務的，對方可以請求其承擔違反該義務的責任。
二、房屋買賣合同中的違約條款如何約定
約定違約責任條款須詳細、具體。
1、商品房買賣合同中都會約定開發商逾期交房，逾期辦理或不能辦理房產證的違約責任，但是往往開發商雖然約定了違約責任，一般違約金額都不多，因此，購房者一定要注意這些細節。
2、同時，還應該約定：
①規劃、設計的變更致使購房者解除購房合同，開發商不僅僅要承擔購房款的銀行利息，還應承擔一定金額的違約金。
②由於開發商原因不能辦理產權證，購房者要求退房退款時，開發商還應該賠償退房時房價與簽訂合同時房價的差額損失。
③加重開發商違約責任，使其違約承擔的損失超過其不當獲利，才能從根本上遏制開發商惡意違約
三、房屋買賣合同無效的幾種情形
1、出賣人主體不當導致的合同無效。
包括兩種情況：一是，出賣人不具備開發主體資格;二是，出賣人沒有銷售資格。前一種情況主要表現爲出賣人沒有開發經營房地產的權利能力和行爲能力，換句話說就是沒有房地產開發經營的經營範圍;後者主要是指房地產開發企業針對到特定的樓盤，沒有相應的銷售資格。如：開發企業在沒有達到法定的售房條件下，爲解決資金問題，私下銷售房屋等等。
2、買受人主體不當導致的合同無效。
這種情況主要是買受人沒有訂立合同的權利能力和行爲能力。如：不符合國家限購政策。
3、出賣人故意隱瞞所售房屋抵押的事實。
出賣人因實有資本少達不到法律規定的商品房預售條件，爲了融資往往採用兩個途徑：一是，將在建工程抵押給銀行，然後與銀行協商，由該銀行辦理商品房按揭，雙方約定開發商收取的買受人首付款直接歸還開發商在銀行的貸款。這樣一來，開發商出售給買受人的房屋是設定了抵押權的不完整產權。如果開發商不能歸還銀行的貸款，銀行可以行使抵押權人的權利。到頭來受損失的還是購房者;二是，由施工單位墊資施工到可以預售的條件，然後開發商透過收取首付購房款，以此支付工程款。如開發商不能按“陰合同”支付施工單位工程款，施工單位可以運用法律規定的“工程價款優先受償”權，對工程實施法律規定的優先司法拍賣、執行權，最後受損失的還是購房者。對此，最高法院司法解釋規定，開發商如果將所銷售的房屋抵押，並且隱瞞該事實，購房者可以請求法院確認合同無效，並且要求開發商承擔一倍的賠償。
不論進行任何形式的房屋交易的，都是需要簽署房屋買賣合同。合同中需要明確對房屋買賣各項問題進行約定，雙方需要對這些內容均達成一致意見並且簽署合同。因此即時是私下籤署的合同依然具有相關的法律效力，出現違約行爲依然要按照合同中的約定嚴格執行。
