一、什麼是認購書
商品房認購書指購房者與開發商簽訂的一份合同，而且獨立於正式房屋買賣合同。
認購書並不是購房過程中的必須的法律程序，在《民法典》上認購書視爲要約合同。雖然認購書所約定的購買行爲有效，但是買賣雙方仍需簽訂正式的購房合同。因此，最終的購房法律文字只有購房合同。即便購房者不籤認購書，開發商也無權要求購房者簽訂。
認購書並不是法律規定的必要環節，只是習慣做法。但認購書只要約定了所購房子的房號、單價、總價、付款方式等內容，並經買賣雙方簽訂，也同樣具備法律效力。只不過在實踐中，由於不同項目在認購書中規定的內容有多寡之別，印刷質量有優劣之分，對於一些印製簡單的認購書，購房者尤其是初次購房者重視程度還遠遠不夠。對其中約定的“幾日後定金不退”的條款也並未放在心上。很多情況下，簽完了認購書很快就後悔的情況相當普遍。
於是，由此而引發的糾紛就成爲不少購房人的煩惱。對此，希望購房人能充分重視。
根據《民法典》有關規定，“認購書”是當事人的“預約”請求。即在訂立購房合同前，當事人約定將來簽訂合同的民事行爲。因此，“認購書”在購房合同尚未簽訂前屬於預約合同。
二、商品房認購書的法律性質
商品房認購書一般由開發商自行制定，內容詳略程度差異較大。一般認購書約定的雙方當事人的法律義務主要有兩項：根據認購書約定的條件在將來某個時間簽訂正式的商品房買賣合同;根據認購書約定簽訂正式的商品房買賣合同的過程中當事人還負有對認購書未作約定的事項依據誠實信用原則進行公平協商的義務。
我國法律規定，“出賣人透過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作爲訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導致買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”
由此可見，商品房認購書的簽訂往往伴隨着定金的交付。在這裏提醒購房者，從法律效力上說，商品房認購書中約定定金，對於買賣雙方都具有同等約束力，如果購房者沒有合理理由不簽訂購房合同就不能要求開發商退定金，所以在簽訂購房認購書時要仔細看清關於定金是怎樣規定的，謹慎交付定金。
在購買商品房的時候，雖然在法律程序上面，並沒有強制要求籤訂認購書，但從實際情況來看，簽訂商品房認購書已經成爲了行業慣例。而其中約定的定金，也適用定金罰則。因此，要是之後因爲購房者原因導致交易不能順利完成的，那開發商可以不用退還購房定金。
