首先，有必要先探討一下住宅小區停車位的歸屬問題。住宅小區是一個相對封閉的區間和範圍，停車位是其重要配套設施。
住宅小區停車位的權屬，依法有如下兩種情況：
一是地下或地上專用停車位，開發時規劃爲停車場地並符合產權登記技術規範的，且建設費用未列入開發成本和分攤面積出售給購房人，那麼停車位的所有權應當屬於開發商所有。
二是住宅小區的地上或地下停車位及用於臨時停車的過道等，如果建設費已經列入開發成本或分攤面積之中，也就是開發商已從售房款中收回了停車位的建設費用，那麼，停車位的所有權就應當屬於全體業主，其租金收入亦應歸全體業主分配。
第一種情況車位的所有權和收益權均屬產權人，尚未出售的停車位收益應屬開發公司。
第二種情況中，由於停車位權益歸全體業主共同共有，開發公司無權擅自出售停車位的長期使用權。停車位的收益，應由物管公司收取並用於補充維修基金、物管等費用，以表明其業主羣體的共同共有性質。
其次，要明確住宅小區停車位的法律性質。住宅小區的停車位一般來說，依當時規劃和批准，是供小區內全體業主停車之用的，自然是住宅小區的公共配套設施之一，也是整個建築物的公共使用部分。住宅小區的停車位與一般的商業停車位相比有其特殊性，表現在
1、住宅小區的停車位是作爲配套設施用房納入小區規劃，同時報建、同時施工、同時交付使用的，停車位與住宅小區的主體建築具有密不可分的主從關係，相對主題建築來說，具有一定的附屬性和非獨立性。因而，住宅小區內部的停車位不能脫離小區住宅房屋而單獨買賣。
2、按照建設部住宅小區規劃建設的有關規定，住宅小區市政公用基礎設施和公用配套設施的配建水平，必須與居住人口規模相對應。在住宅區建設一定數量的車位，規劃部門是有明確規定的，開發商若不按規定建設停車位，其規劃設計方案就不會得到批准。也就是說，規劃部門要求開發商建設停車位的目的，就是保證住宅小區內的居民車輛有地方停放，再直接一點說，這些停車位是供住宅小區內的居民使用的。可見，住宅小區停車位具有規劃性和專用性。即使開發商作爲所有權人時，也無權因小區業主暫時無力購買或不需購買停車位而擅自將多餘車位對外出售。
最後，要妥善解決所有權和小區業主專用權之間的關係。從上述的分析可知，住宅小區停車位建設的宗旨是爲住宅小區內的全體業主提供停車服務的。居民一旦購買了小區內房屋便當然享有小區內所有配套設施的使用權，而且該使用權自始至終歸全體業主共同使用，與其所有權歸屬並無直接關係，這一點是必須肯定的。那麼，住宅小區的停車位到底能否對外出售或租賃呢？筆者個人認爲應針對案例，根據住宅小區停車位所有權歸屬的不同做出具體分析：
1、停車位的所有權屬於全體業主時，開發公司和業主均無權出售停車位，即使是對外出租停車位的長期使用權也應經過全體業主的同意，收益用於小區停車位的維護、管理基金。
2、停車位的所有權屬於開發公司時，開發公司的所有權與小區業主的專用權可能會發生矛盾，開發公司認爲既然小區內業主不購買特定的停車位，作爲所有權人便有權對外出售多餘停車位；業主則認爲開發商的行爲侵犯了小區住戶的專用權，一旦將來擁有私家車，將面臨無處停車的境地，而爲小區規劃的停車位早已被“外人”買走。爲避免此類尷尬局面的出現，就要求開發公司在處分住宅小區內的停車位時受到相應的限制，也即處分行爲不得侵害小區住戶的合法權益。
開發商將車位賣給小區之外的人侵害了小區內業主的權利。
根據國務院制定的《物業管理條例》第六條規定：“房屋的所有權人爲業主”其中第（八）項規定：“對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權”。
而建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》第八條規定：“公用建築面積由以下兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上爲整棟建築服務的公用用房和管理用房建築面積……”顯然，車庫屬於物業共用部位的一部分，業主對其使用情況享有知情權和監督權，就是說開發商如果向非業主出售車位，事先應徵得業主大會的同意。小區外的人不是業主，當然也不能隨意購買專屬於業主的物業共用部位內的設施和場地。
因此，《物業管理條例》第27條明確規定：“業主依法享有的物業共用部位，共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分”。這實際上規定了開發商無權擅自向小區外的非業主出售車位，而只有業主大會纔有權作出決定，否則，就是侵害了業主的利益。
《物業管理條例》第58條還規定：“違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任”。
