商住兩用房土地使用年限爲40-50年。房產權年限起算時間是從開發商拿到使用權開始的，所以住戶能使用的期限是土地使用年限減開發商開發時間。【法律依據】《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；(四)商業、旅遊、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。
