一、購買深圳回遷房的風險多大?
回遷房就是發展商徵收土地時，賠給回遷民的房子;回遷房，都出了，那交易都一樣。沒出房產證的，回遷民手持的是合同，就有一定的風險。回遷房都比商品房要便宜，敢於承擔風險，那就買回遷房比較划算。
1、辦證時間難有保障。
對於暫無房產證情況下，如果是買家認爲該物業十分“超值”，則買賣雙方可以在充分協商好的前提下，採用“公證贈與”方式進行。即表面是辦理公證贈與物業，但私底下還是二手交易。這種做法要雙方十分信任才能進行。等房產證出來之後，再辦理轉名手續。而一般情況下，許多“回遷房”會因各種複雜原因領不到房產證，無法正常上市。
2、不能辦理按揭。
如果採用“公證贈與”的方式進行的話，則該買家無法辦理手續，只能一次性付款。如買家在居住過程中又希望將此房產進行交易，如急需套現資金，該套沒有房產證的“回遷房”是無法上市交易的，也無法再透過“公證贈與”的方式出售，因爲有關法令規定，一套單位的贈與只能做一次。如此一來，該買家無法變現資金，最多隻能以租賃的形式進行。
3、經濟風險。
在無證情況下，該房產還會出現一定的經濟風險。如辦理了“公證贈與”後，上家業主如有不良貸款，被法院查封的話，該下手買家就算是手上有“贈與公證書”也無濟於事，該套房產還是得被查封。
二、回遷房的種類有哪些?
第一種是指標房。這種房子是在未拆遷之前，村民將自己獲得的拆遷指標(回遷指標)賣給購房者，購房者則以回遷戶(相當於獲得了村民身份)和開發商簽訂回遷補償協議。房子建成後參與搖號，辦理不動產權證書時，產權人直接寫購房者的名字。
簽訂補償協議時，需要選擇自己所需的戶型面積段，開發商根據回遷戶的需求，按照比例進行建設。建成後的房屋按照實際面積大小，房款進行多退少補。一般面積誤差在5㎡以內時，按照當時開盤價格的80%—90%進行增購。
第二種是無證房。這種房子是指回遷戶(村民)已和開發商簽訂回遷協議，並已選好回遷房的戶型和房號，但是還沒有辦理不動產權證書。而原來的老房子的房產證已註銷。買這種無證房，若想辦理房產證，則只有等到回遷房建好並辦理不動產權證書之後，再將產權從村民的名下過戶到購房者名下。此時，相當於二手房交易。
第三種是有證房。這種房子就是回遷戶(村民)已辦理並拿到回遷房的不動產權證書，房屋產權全部在村民名下，購房者和村民只需要按照二手房交易政策和流程進行交易即可。
綜上所述，深圳回遷房由於價格低廉買賣市場十分火爆，但是從司法實踐中存在很大的風險和漏洞，當事人需要購買回遷房一定要搞清楚回遷房的性質和種類，符合商品房交易條件的才能夠正常購買，對於產權不明晰、證件不齊全的房產購買時可能會存在很大的法律風險，造成購房者的實際經濟損失往往會得不償失。
