評估流程(一)獲取估價業務獲取估價業務是指獲取房地產估價業務,這是房地產估價的先決條件
明確估價基本事項無論從何種途徑獲取房地產估價業務,估價方與委託估價方一般都有一個業務接洽的過程,在此過程中,估價方要就估價的基本事項以及估價收費問題與委託估價方溝通和協商,予以明確,並簽訂合同,爲後續工作打好基礎。
1、明確估價目的所謂估價目的,是指爲何種需要而估價。估價目的決定了房地產價格類型,也決定了估價的依據,是實施房地產估價的前提條件。受理估價的具體目的主要包括：市場行爲：買賣、租賃、轉讓、抵押、典當、保險、拍賣等;企業行爲：合資、合作、股份制改造、上市、兼併、破產清算、承包等;政府行爲：農用地徵用、土地使用權出讓、課稅、拆遷補償、作價收購、土地使用權收回等;其他：繼承、糾紛、贈與及可行性研究、他項權利造成的房地產貶值等。任何一個估價項目都有估價目的,並且只能有一個估價目的。
2、明確估價對象。明確估價對象即明確待估對象的基本情況,包括物質實體狀況和權益狀況。
3、明確估價時點估價時點是指決定房地產價格的具體時間點。由於同一房地產價格隨時間而變化,所評估的房地產價格,必定是某一時點的價格,而並非只是一個純粹的數字。因此,在進行房地產估價時,必須明確估價時點。否則,在估價過程中,有關參數的選擇、調整幅度的確定等將無法進行,其估價也將毫無意義。
4、明確估價日期估價日期是進行房地產估價的作業日期。估價日期的確定也意味着明確了估價報告書的交付日期,因爲,估價作業日期的止日期一般即爲估價報告書的交付日期。
簽訂估價合同在明確估價基本事項的基礎上,估價方與委託估價方應簽訂委託估價合同或協議。
擬訂估價作業方案爲保證估價工作高效率、有秩序地進行,根據估價目的、待估房地產基本情況及合同條款,估價方應及時擬定合理的估價作業方案,其主要內容包括：
1、擬採用的估價技術路線和估價方法;
2、擬調查收集的資料及其來源渠道;
3、預計所用的時間、人力、經費;
4、擬定作業步驟和作業進度。
蒐集、整理估價所需資料估價資料是爲應用估價方法、作出估價結論及撰寫估價報告書提供依據的,因此,估價資料是否全面、真實、詳細直接關係到估價結果的可靠性和準確性。房地產估價資料一般包括下列四個方面：
1、對房地產價格有普遍影響的資料,主要包括：統計資料、法律法規資料、社會經濟資料、城市規劃資料等。
2、對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料,主要包括：市場交易資料、交通條件資料、基礎設施資料、建築物造價資料、環境質量資料等;
3、類似房地產的交易、成本、收益實例資料;
4、反映估價對象狀況的資料。
收集估價資料,其來源主要有：
1、委託估價方;
2、實地勘察;
3、政府有關部門;
4、房地產交易市場及有關中介機構;
5、有關當事人;
6、專業性刊物。
實地查勘估價對象實地查勘是指房地產估價人員親臨現場對估價對象的有關內容進行實地考察,以便對委估房地產的實體構造、權利狀態、環境條件等具體內容進行充分了解和客觀確認。通常,委託估價方應派出熟悉情況的人陪同估價人員實地查勘。在實地查勘過程中,估價人員要事先準備已設計好的專門表格,將有關查勘情況和數據認真記錄下來,形成“實地查勘記錄”。完成實地查勘後,實地查勘人員和委託方中的陪同人員都應在“實地查勘記錄”上簽字,並註明實地查勘日期。
選定估價方法計算在前述工作的基礎上,根據待估房地產估價對象、估價目的和資料的詳實程度,就可正式確定採用的估價方法,然後,採用相應的估價方法進行具體計算。
確定估價結果估價結果的確定過程,是使評估價格不斷接近客觀實際的過程。不同的估價方法是從不同的角度考慮對房地產進行估價的,因此,用不同估價方法對同一宗房地產進行估價,其計算結果很自然不會相同。估價人員應對這些結果進行分析、處理,以確定最終估價額。
撰寫估價報告估價人員在確定了最終的估價額後,應撰寫正式的估價報告。估價報告是房地產估價機構履行委託估價合同的成果,也是估價機構所承擔法律責任的書面檔案,同時又是房地產估價管理部門對估價機構評定質量和資質等級的重要依據。
估價資料歸檔完成並向委託人出具估價報告後,估價人員應及時對涉及該估價項目的資料進行整理、歸檔,妥善保管。這將有利於估價機構和估價人員不斷提高估價水平,同時也有助於行政主管部門和行業協會對估價機構進行資質審查和考覈,還有助於解決以後可能發生的估價糾紛。整個工作程序完成一般需要三至四天。
房屋評估是分不同情況的，房屋評估出價格以後，要按照進價進行拍賣，雙方對最後成交的競價款項進行平均分割，這是一種情況。還有一種就是，夫妻其中一方擁有房屋的實際居住權，另一方因不居住原因，房屋作出評估以後，得到相應補償款，而不是雙方對競價款進行分割。房屋評估由專門評估機構根據房地產價值評估，不得胡亂評估，隨意分割競價款。
