買賣房屋合同違約責任書房屋買賣合同，是指房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。買賣合同當事人因違反商品房買賣合同義務依法應當承擔的責任，即爲房屋買賣合同中的違約責任。買賣房屋合同違約責任書主要有以下幾種： 1、預期違約。我國商品房買賣合同的預期違約形態與一般合同基本一致，可分爲兩種具體類型： （1）預期拒絕履行，指合同有效成立後至合同約定的履行期屆至前，一方當事人以言辭或行爲向另一方當事人表示其將不按約定履行合同義務。 （2）預期不能履行，指在合同履行期屆至前，有情況表明或一方當事人根據客觀事實發現另一方當事人屆時不能履行合同義務。我國《合同法》第108條對預期拒絕履行做了規定，而第68條關於不安抗辯權的規定，則兼含有以上兩種類型的具體表現行爲。 2、實際違約。主要包括商品房買賣合同當事人屆期不能履行債務和屆期拒絕履行債務兩種。此處不能履行和拒絕履行均發生在履行期屆滿後，其最終反映形式爲遲延履行或不履行。遲延履行包括債務人遲延履行和債權人遲延履行。根據《合同法》的規定，債務人遲延履行的，應承擔遲延履行的違約責任，承擔對遲延後因不可抗力造成的損害的賠償責任。債權人遲延履行表現爲債權人對於債務人的履行應當接受而無正當理由拒不接受，即遲延受領。 3、不適當履行。即指雖有履行但履行房屋質量、面積不符合合同約定或法律規定的違約情形。房屋質量不適當履行包括瑕疵履行和加害給付兩種情形。瑕疵履行是指房屋存在質量問題的商品房買賣合同違約情形。在此情況下，債權人可依法要求對方承擔修理的違約責任，除了以承擔違約責任方式解決合同糾紛外，守約方亦可要求依法解除商品房買賣合同以解決商品房買賣合同糾紛。加害給付，是指債務人因交付的房屋的質量缺陷而造成他人的人身、財產損害的行爲。 4、其它違約行爲。是指除上述違約情形外的其他履行附隨義務時存在的違約行爲。 購房合同中違約多數由開發商引起，實踐當中，最爲覺的開發商違約責任形態主要包括：逾期交房、面積出現誤差、設備及裝修不符合合同約定、變更規劃設計、房屋質量不合格、未按期辦理產權過戶手續等，我國《商品房銷售管理辦法》及《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》對上述違約情形均作出了較爲具體明確、便於操作的規定。
