商品房使用年限該怎樣計算
房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的佔有、使用、收益和處分的權利。房屋產權由房屋所有權和土地使用權兩部分組成，房屋所有權的期限爲永久，而土地使用權根據有關法規爲40、50年或70年不等。
房屋的使用權年限從開發商取得土地使用證之日算起。購房者在買商品房時，房價中包含了土地出讓金的部分，在取得產權的同時也取得了土地使用權，該土地的使用期從開發商取得土地使用證之日算起。只不過，在商品房買賣過程中，土地的使用權人由開發商變爲購房者。如果開發商在3年前就取得了土地證，那麼這套商品房的土地使用時間就是從3年前開始算的，購買了這套商品房，無形中土地使用期限就減少了3年。
法律依據：
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條
土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
(一)居住用地七十年;
(二)工業用地五十年;
(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;
(四)商業、旅遊、娛樂用地四十年;
(五)綜合或者其他用地五十年。
