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【案情】 2020年8月1日，張某（乙方）與某房地產公司（甲方）簽訂《商品房買賣合同》，約定：“乙方向甲方購買商品房，房屋價款1452800元，在2020年8月3日前支付首付款292800元，餘款1160000元按揭貸款，乙方需在2020年8月3日前（最長不超過繳納首期款後5日內）辦理完畢按揭貸款申請手續，若銀行批准的按揭貸款低於乙方的申請金額，差額部分乙方應在銀行最終審批之日起10日內付清；乙方必須在《商品房買賣合同》約定日期內辦理完畢按揭手續，逾期20天以上視爲乙方單方解除合同，乙方向甲方支付總房款的10%作爲違約金。”當日，張某繳納首付款292800元。後張某到銀行申請按揭貸款，被告知僅能辦理七成按揭款（1016960元）。 2021年1月20日，張某向某房地產公司郵寄《解除合同通知函》，以銀行只能辦理七成貸款屬於不可抗力爲由，要求解除合同、退還已付房款。某房地產公司於2021年1月21日簽收該郵件。 2021年9月10日，張某訴請解除《商品房買賣合同》，某房地產公司退還房款292800元；如果法院認爲張某違約，則請求某房地產公司在扣除違約金後將剩餘部分房款退還。 【分歧】 本案中，張某未能在合同約定期限內辦理按揭貸款或補足差額房款，關於其作爲違約方，是否有權解除合同以及如何確定解除時間，存在以下三種觀點： 第一種觀點認爲，張某作爲違約方，並不享有合同解除權，故無權訴請解除合同。大竹律師 大竹縣律師 大竹律師事務所 大竹離婚律師 大竹刑事律師 大竹律師免費諮詢 第二種觀點認爲，張某按合同約定可自動解除合同。合同中約定逾期20日以上未辦理按揭貸款的，視爲張某單方解除合同，故合同在2020年8月26日自動解除。 第三種觀點認爲，張某按合同約定享有解除權。張某在2021年1月20日通知某房地產公司解除合同，故合同自某房地產公司收到通知之日即2021年1月21日解除。 【評析】 筆者贊同第三種觀點。理由如下： 1.違約方可基於約定享有合同解除權。民法典第五百六十二條第二款、第五百六十三條分別規定了約定解除和法定解除，合同解除的實質要件是解除權人享有解除權。根據民法典第五百六十二條第二款的規定，約定解除是合同約定一方在發生合同解除事由時，透過行使解除權解除合同，解除權可約定由合同任何一方或雙方享有。故違約方基於合同約定享有解除權的，在解除事由發生時，亦可解除合同。根據民法典第五百六十三條的規定，在根本違約場合，僅守約方享有合同解除權，違約方不得主張解除合同，避免違約方可能利用解除制度謀取不正當利益。故違約方不享有合同解除權僅針對法定解除情形。違約方訴請解除合同的，應審查其是否享有解除權。違約方在不享有解除權的情況下請求解除合同的，應不予支援。本案中，張某和某房地產公司在合同中約定“逾期20日以上未辦理按揭貸款的，視爲乙方單方解除合同”，應理解爲“當發生超過20日不能辦理按揭貸款事由時，購房者可以解除合同”。該約定賦予購房者逾期辦理按揭貸款違約時的約定解除權，其可解除《商品房買賣合同》，並承擔相應違約責任。 2.解除權行使應通知相對方纔能發生解除合同效力。根據民法典第五百六十五條的規定，當事人一方依法主張解除合同的，應當通知對方，即合同解除採用通知方式。合同解除須由當事人作出相應意思表示，意在使各方當事人對合同效力狀態是否發生根本性變化能夠有明確認識，以此達到保護交易安全的目的。實踐中，即便當事人約定滿足一定條件時合同自動解除，但因當事人是否解除合同對相對方來說並不明確，故不宜認爲該條件成就時，合同可不經通知即發生解除效果。本案中，合同約定“逾期20日以上未辦理按揭貸款的，視爲乙方單方解除合同”，但不能由此認爲該事由發生時，合同可不經通知即自動解除。購房者意欲解除合同，應向開發商作出明確意思表示，否則不產生解除合同的法律效果。 3.合同解除時間應以解除意思表示到達相對方時確定。合同解除作爲一種有相對人的民事法律行爲，應採用意思表示到達主義。解除權系形成權，即透過解除權人單方意思表示即可產生、變更、消滅既存法律關係的權利。基於形成權提起的訴訟屬於確認之訴，並非形成之訴。具體而言，解除權人透過提起訴訟或申請仲裁行使解除權的，其請求實質是確認其享有合同解除權且符合解除權行使條件，故屬於積極確認之訴。相對人對解除權人享有解除權持有異議，訴請繼續履行或確認合同未解除的，系消極確認之訴。法院判決支援解除權人訴訟請求的，就是確認解除權人享有解除權，合同得以解除源於解除權人的單方意思表示，並非判決賦予解除權人解除權。因此，解除權人在提起訴訟或申請仲裁前通知對方解除合同的，通知到達相對人時合同即予以解除，合同解除時間仍是通知到達相對人的時間。本案中，張某於2021年1月20日向某房地產公司發出解除合同的通知，某房地產公司在2021年1月21日簽收通知郵件後，雙方合同關係即予以解除。此後張某訴請解除合同屬於確認合同解除的確認之訴，故仍應以解除合同意思表示的通知到達相對人的時間爲合同解除時間。 |
