人口老齡化的到來使得城市老齡人口增多，配套的醫療衛生、交通和住宅等資源面臨着全面升級的需求。政府補貼的老舊房區電梯加裝這一改善居民居住條件的惠民工程在推進的過程中，往往出現高層業主積極響應而低層業主強烈反對的現象。
那麼，老舊房區加裝電梯是否需要該棟全體業主同意？
案情簡述
位於廣州市天河區某小區同一棟樓的高某等二十四人均爲4樓以上房屋的業主，李某等四人分別爲該樓棟低層101、102、103、203號房屋的業主。高某等二十四人主張其已經與李雄等四人進行數次溝通，但雙方始終無法達成一致意見。
其他業主經過批示前公示期和項目立案等程序，正式取得《建設工程規劃許可證》和《審覈書》。其後，該棟其他業主與廣州某電梯公司簽訂施工合同並經街道城市管理科的批准取得了施工許可。
在施工公司按照《建設工程規劃許可》的要求，在XX棟XX號單元樓前的公共區域進行安全圍蔽準備工作時，李某等人闖入現場，拒絕施工工人入內。施工公司後續又多次進行施工，但都遭到了阻撓，如剪斷施工電線、推搡施工人員、破壞拆除施工現場的安全標誌等。
最終，因糾紛無法解決，高某等二十四人只好將李某等四人告上法庭。高某等二十四人作爲原告請求法院判決被告停止對加裝電梯工程的妨害、阻撓行爲。
法院判決
法院於2020年10月作出終審判決，判決李某等四人停止對高某等二十四人在該棟樓加裝電梯工程的阻擾及妨礙。
律師分析
電梯加裝決定需要徵得電梯專有部分的業主同意後，經過相關主管行政部門批准纔可進行施工。其中，涉及的相關法律法規主要有民法典中物權編的相關規定、建築法、城鄉規劃法以及各省市關於既有住宅增設電梯的指導意見等。
那麼需要多少業主同意纔可透過加裝電梯的決定呢？
2021年1月1日《民法典》的生效實施，降低了對既有住宅加裝電梯這項“改建、重建建築物及其附屬設施”業主表決同意的門檻。
根據《民法典》第278條，業主申請增設電梯需要由專有部分建築面積佔三分之二以上的業主且人數佔三分之二以上的業主參與表決，並參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。
以九層既有住宅一個單元18戶專有部分建築物總面積1800平米爲例，在獲得專有部分建築物面積1200平米業主和12戶業主參與表決的基礎上，達到參與表決的專有部分面積1200平米的3/4（900平米）和參與表決的12戶業主的3/4（9戶）同意，即可透過加裝電梯的決定。
透過決定後，根據城鄉規劃法第40條，增設電梯前還需經過相關行政主管部門的審批。
律師提醒
個別業主不同意加裝電梯時，應當基於睦鄰友好的原則與對方進行充分溝通與協商，避免採取過激方式進行對抗。如案例中，該建設工程已經取得了相關行政許可的情形下，類似妨礙、阻撓行爲將有可能引發法律風險！
多數業主也應當充分考慮到因施工給低層業主造成生活上的影響以及電梯加裝後對低層樓房通風、採光、隱私、噪音、樓房價值受損等一系列負面影響，在公平合理的原則上，對低層業主進行相應的補償或賠償。
如果雙方就補償或賠償問題無法達成一致意見，業主可以請求有關行政部門或居委會等介入調解，也可以共同委託第三方機構出具加裝電梯對低層業主相關損失的評估報告，必要時可以委託專業律師來保障自己的合法權益。
