買房有糾紛，什麼情況下可以合理退房?
在中國的大地上，房屋是歸屬，即使在國家政策的調整之下，房價仍居高不下，但這並不影響大家對房屋的追求。不過，房產交易需要相當長一段時間來辦理各種手續，中間環節很可能出現意外，導致退房情形的出現。退房時各種經濟糾紛也就隨之而來。
案例導讀：甲(賣方)與乙(買方)於2017年8月27日簽訂《房屋買賣合同》及附件，約定甲將漢陽市文化路聚緣小區3號院10號樓601室的房產以總價65萬元出售給乙。首付款30萬元於合同簽訂之日付清，剩餘35萬元由乙用其公積金貸款，在2017年11月27日前辦理完畢。合同簽訂後，乙如約支付了首付款。但辦理貸款時，由於銀行信貸規模壓縮政策實施及受國家住房公積金貸款政策的影響，乙的個貸業務不能辦理，致使其逾期交付房款。甲認爲乙違反合同約定，遲延交付房款構成違約，應支付相應違約金，遂向法院提起訴訟。
律師分析：本案是一起因房貸新政出臺而引發的房屋買賣合同糾紛案件。甲與乙簽訂的《房屋買賣合同》及附件是雙方的真實意思表示，其內容不違反國家法律和行政法規的規定，是有效合同。乙按照約定去辦理貸款，履行了合同義務，但因爲銀行房貸政策的調整導致未及時支付餘下房款。銀行房貸政策調整是政府爲加強房地產交易進行的政策調控，該調控政策何時出臺以及具體內容如何，均是當事人簽訂合同時無法預知的。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條規定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”根據上述規定，乙遲延付款的行爲應認定爲“不可歸責於當事人雙方的事由”。因此，乙雖然遲延付款，但不應當視爲違反合同的約定。
根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，在上述情形之外，法律規定的合理退房情形如下：
情形一、出賣方未告知買受方而將房屋抵押給第三人
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條第1項規定：商品房買賣合同簽訂後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導致商品房買賣合同行爲不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同。
情形二、出賣方存在一房兩賣行爲
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條第2項規定，商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同。
情形三、商品房預售許可證存在欺詐
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第1項規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，買受人可以請求解除合同。
情形四、出賣方故意隱瞞標的房屋存在抵押事實
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第2項規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，買受人可以請求解除合同。
情形五、出賣方故意隱瞞標的房屋已出賣事實
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第3項規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者爲拆遷補償安置房屋的事實，買受人可以請求解除合同。
情形六、出賣方故意隱瞞標的房屋爲拆遷補償安置房事實
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第3項規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者爲拆遷補償安置房屋的事實，買受人可以請求解除合同。
