2009年7月30日，最高人民法院出臺《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(下稱“《房屋租賃合同司法解釋》”)。在這部司法解釋的第五條規定：“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支援。”，第十八條規定：“房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房佔有使用費的，人民法院應予支援。”，由此可見，對於房屋租賃合同無效的情形，最高人民法院明確規定，當事人可參照合同約定的租金標準主張佔有使用費。但是，對於另外兩種情形下(即履行期限屆滿或者合同解除)，可以按照何種標準計算佔有使用費，最高人民法院卻沒有明確規定。因此，對於佔有使用費的計算標準，一時甚囂塵上，衆多法律人士對此也是議論紛紛。本文中，筆者將結合曾辦理的一宗案件，淺議“佔有使用費”的計算標準。
案情簡介：
2010年8月1日，甲(股份合作公司)與乙簽訂《房屋租賃合同》。雙方約定，乙向甲承租X號樓作商鋪經營使用(X號樓爲村集體土地上所建房屋，未辦理產權證，也沒有相關報建手續，僅於2010年4月19日向當地街道作了歷史遺留違法建築普查登記。)，租賃期自2010年8月1日始至2015年7月30日止。在租賃期限屆滿前數月，甲方便與乙方就合同續簽問題展開溝通。甲方認爲，原先約定的租金過低(雙方約定的租金僅爲23元/平方米，而就政府公佈的2015年下半年涉案房產的房屋租賃指導租金標準爲45元/平方米)，因此，要求將租金漲至45元/平方米。但是，雙方並未就租金問題達成一致意見。因此，在合同到期後，甲方決定不再與乙方續租。但是，乙方並未如期搬離。因此，甲方向法院起訴，訴請：1、乙方搬離租賃房產;2、乙方按照45元/平方米的費用標準，向甲方支付佔有使用費(計算期限：自合同到期之日起，至乙方實際搬離之日止)。該案經二審審理，法院依據《房屋租賃合同司法解釋》第二條：“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效......”，認定甲、乙方簽訂的《房屋租賃合同》無效，並依據《房屋租賃合同司法解釋》第五條，認定參照合同約定的租金標準(即23元/平方米)計算佔有使用費。
案件評析：
筆者認爲，法院在上述案例中依據《房屋租賃合同司法解釋》第五條：“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支援。”，判決按照23元/平方米的標準計算佔有使用費有失偏頗。
對於《房屋租賃合同司法解釋》第五條的理解，應當結合《房屋租賃合同司法解釋》第十八條：“房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房佔有使用費的，人民法院應予支援。”加以理解。最高人民法院在第十八條中，列明瞭三種情況下次承租人應當支付逾期騰房佔有使用費，即：1、房屋租賃合同無效;2、履行期限屆滿;3、房屋租賃合同解除。但是，在第五條中，最高人民法院卻未直接規定在此三種情況下，佔有使用費的計算標準。反而是唯獨規定：“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支援。”。因此，運用法律解釋方法中的系統解釋方法可以明確知道，第五條中“房屋租賃合同無效”的情形更應當理解爲“原合同租賃期內，房屋租賃合同無效”，在此情形下，佔有使用費參照合同約定的租金標準計算。同時，筆者認爲，其實《房屋租賃合同司法解釋》第五條，在一定程度上也是基於契約精神而產生。雖然雙方簽訂的《房屋租賃合同》無效，但是承租人如若已實際使用租賃房屋，那麼其已擁有了涉案房產的使用、收益權能，因此參照合同約定的租金標準計算，亦是基於雙方的“契約”。然而，上述案例中，甲方主張的佔有使用費則是於原合同租賃期屆滿後產生的。並且，其實在原租賃合同期限屆滿後，乙方一直在利用訴訟的方式進行拖延，除上述案例外，乙方還向法院就甲、乙雙方涉及房屋租賃合同的其它糾紛另案起訴。因爲，甲方在X號樓經營所得的收益其實遠高於甲方所提出的租金標準。因此，在上述案例中，法院最終判令按照5年前的租金標準(即23元/平方米)，來計算原合同租賃期限屆滿後的佔有使用費，其實有違公平原則。
實務觀點：
筆者透過無訟案例網，輸入“案由：房屋租賃合同糾紛”“佔有使用費”“市場價格”等關鍵詞，搜尋、瞭解各地法院關於“佔有使用費”的裁判標準。發現在法院判決中既有參照合同約定的租金標準計算佔有使用費，也有參照同地段房租市場價格標準計算佔有使用費的。
筆者認爲，對於“租賃期限屆滿後”或“租賃合同解除後”，承租人逾期騰房的，不應當參照原租賃合同約定的租金標準來確定佔有使用費。這是因爲，如果在上述情形下，依舊參照原租賃合同約定的租金標準來確定佔有使用費，客觀上可能會導致促進承租人不按時返還租賃物的行爲發生。尤其是基於近幾年房價逐年高漲的前提下，雖然承租人不按時返還租賃物會被判違約，但是其經濟上卻可以獲得比守約更大的利益。那麼，一昧地參照原租賃合同約定的租金標準來確定逾期騰房的佔有使用費，最終導致的結果可能是更多的承租人選擇蓄意拖延返還租賃物的時間。
除此之外，更深層次的原因是，按原租賃合同約定的租金標準來確定逾期騰房佔有使用費的做法，從根本上違背了合同法中的違約責任制度，違背了側重保護守約方的法理精神。因此，筆者認爲，參照承租人違約佔用房屋期間租賃市場價格確定逾期騰房的佔有使用費在實務中更具備合理性。
另外，最高人民法院曾就《房屋租賃合同司法解釋》第五條規定了，租賃合同無效時房屋佔有使用費一般參照合同約定的租金標準支付的問題，向記者表明：“之所以參照合同約定的標準，是因爲合同約定的租金標準，與合同簽訂時的市場行情相符，易於雙方當事人認可，且標準明確，有利於人民法院判斷掌握，亦可避免採用評估方式確定房屋使用費，加重當事人訴訟成本，延長案件審理期間的弊端。考慮到實踐中存在因房屋質量問題或其他原因影響承租人使用房屋的情形，完全參照合同約定的租金標準確定承租人支付使用費可能與其獲取的佔有利益不符，有失公平，本條規定‘當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支援。’將是否支援的裁量權交由人民法院，根據承租人對房屋的實際使用狀況確定是否參照、如何參照合同約定的租金標準確定佔有使用費。”，由此可見，最高院認爲“租賃合同無效時，參照合同約定的標準計算佔有使用費”，也是在公平原則的導向下進行的考量。因此，若“參照合同約定的標準”計算可能導致不公平的現象發生，改而參照承租人違約佔用房屋期間租賃市場價格確定佔有使用費可能更爲適宜。
綜上，筆者認爲，對於“租賃期限屆滿後”或“租賃合同解除後”在確定承租人逾期騰房的佔有使用費問題上，儘管現行法律和司法解釋沒有十分具體明確的規定，但無論是基於合同法違約責任制度，還是側重保護守約方的法理精神，抑或是考慮社會影響因素，參照房屋佔用期間租賃市場價格來確定逾期騰房的佔有使用費可能是更爲適宜的做法。
