原告訴稱
陳某芬、林某霞、林某彩向本院提出訴訟請求：判令張某英與遲某關於北京市海淀區一號房屋（以下簡稱涉案房屋）的買賣合同無效。
事實與理由：我們生父林父生前從工作單位分得涉案房屋，後經原產權單位（依照房改政策辦理房改售房後落入遲某名下。林父生前未留下遺囑。後各子女多次向遲某提出依法辦理繼承分割手續，但均被拒絕。
2016年2月19日，林父的子女向海澱法院起訴要求分割遺產，但是被告知該房屋已經過戶給張某英。遲某在其他繼承人不知情的情況下未經過法定繼承分割遺產程序，擅自處置房屋，屬違法行爲，侵害了其他繼承人的合法權益，故提起訴訟。
被告辯稱
張某英辯稱，請求駁回陳某芬、林某霞、林某彩的全部訴訟請求，由此給我方造成的經濟損失應該賠償。一、從陳某芬、林某霞、林某彩的訴訟主體資格上看，訴訟主體均不適格。本案系確認合同無效糾紛案，涉案合同系房屋買賣合同，該合同的簽約主體是我與遲某，該合同項下房屋的出讓方系對該房屋具有完全獨自所有權的所有人遲某，受讓方即我，而該合同簽約主體雙方人員、該合同標的均與陳某芬、林某霞、林某彩無任何直接乃至間接利害關係，陳某芬、林某霞、林某彩雖爲公民，其均與本案及涉案合同無任何關聯、無任何利害關係。僅憑這一點即應依法駁回陳某芬、林某霞、林某彩的全部訴訟請求。
二、從陳某芬、林某霞、林某彩的訴請標的上看，涉案合同依法成立，合法有效。涉案合同的雙方依法簽訂合同，也履行了合同，也沒有侵犯任何第三人的合法權益，所以應該駁回陳某芬、林某霞、林某彩的全部訴訟請求。
法院查明
林父與林母系夫妻關係，二人共育有四個子女，即長子林某文、長女林某娟、次女林某霞、三女林某彩。林某文與陳某芬系夫妻關係；林某娟與金某系夫妻關係，二人育有獨生女金某菲；林某彩與蘇某系夫妻關係。林父於1997年12月28日去世，林母於2003年4月27去世，林某文於2015年2月1日去世，林某娟於2007年11月24日去世。林父與遲某於1953年12月9日結婚，婚後未生育子女，遲某於2018年2月13日去世。張某英系遲某之外甥女。陳某芬、林某霞、林某彩確認林父與林母系離異。
涉案房屋系林父單位分配的公有住房，1998年5月，林母代表林父與產權單位簽訂房屋買賣契約，約定涉案房屋出售給林父，總房價30834元。單位出售公有住房房價計算表載明實際房價30834元，使用男方工齡46年，女方工齡39年。1998年4月29日，產權單位出具了收到林父購房預付款33000元的收據。1999年6月7日，涉案房屋所有權辦理至林父名下。1999年9月的通知載明應向林父退還310元購房款。
2004年12月1日，單位向海澱區房地局出具書面材料，載明該單位已故離休幹部林父配偶遲某購買的涉案房屋是按夫妻兩人工齡計算，按成本價購買的房改房，在辦理購房之前，林父去世，希望該局協助遲某辦理房產證更名手續。
2005年3月，因單位機關後勤服務中心申報資料不實，故決定註銷涉案房屋所有權證書。
2008年4月18日，遲某、陳某芬及林某文、林某彩及蘇某、金某菲共同簽訂了一份給公證處的協議，載明單位和林某文等子女5人共同研究決定將涉案房屋賣給遲某；遲某按法律繼承手續給子女們應得的份額，房產證由子女保管，遲某用房產證時隨時可取來使用，但不能買賣或贈予。庭審中，林某霞對該協議表示無異議。
2009年2月5日，遲某與單位簽訂房屋買賣合同，約定單位將涉案房屋以成本價出售給遲某。單位出售公有住房房價計算表載明實際房價34458元，使用男方工齡46年，女方工齡39年。單位於當日出具的收據載明收到遲某購房款3624元。2009年4月7日，涉案房屋所有權辦理至遲某名下。
北京市海淀區不動產登記事務中心存檔材料中有2011年1月17日遲某與張某英簽訂的存量房屋買賣合同，載明遲某以66萬元的價格將涉案房屋出售給張某英，該合同中就付款方式及期限未進行具體約定。庭審中，張某英表示記不清楚房屋價格，且認爲與本案無關。
本案審理中，本院向案外人陳某調取了其持有的本案相關證據材料。2011年1月7日張某英與遲某簽訂了“張某英購買遲某房屋說明”，載明涉案房屋總價100萬元，分兩次支付，產權證過戶完成後五個工作日內支付第一筆款項15萬元，第二筆款項於2011年底至2012年上半年支付，金額爲85萬元扣除辦理相關手續費用的餘額（相關手續費用包括營業稅、個稅、契稅、土地出讓金等等，具體金額以票據數額爲準）。
2012年3月2日張某英與遲某簽訂了辦理過戶相關手續費用構成明細，載明營業稅、個稅、契稅9900元、土地出讓稅1457元、營業稅/個稅42900元、房屋登記費80元、中介費3000元、中介費訂金202元，合計57537元，按57600元計算，購房尾款792400元；張某英於2012年3月2日將尾款792400元一次性支付給遲某，透過轉賬至遲某帳戶。遲某中存摺顯示2012年3月2日轉賬進入792400元。此外，經本院向案外人陳某瞭解，其亦確認林父與林母系解前離異。
2016年10月10日，陳某芬、金某菲、林某霞、林某彩以張某英、遲某爲被告提起確認合同無效糾紛訴訟，訴訟請求及事實理由與本案一致，該2017年3月8日開庭中，遲某答辯稱：“我的戶籍地就是訴爭房屋地址，我們服從法院判決，希望各方和解，訴訟費由原告負擔。我與林父於1953年12月9日登記結婚，婚後沒有子女。林父與前妻林母生活有子女。訴爭房屋在林父去世時是其名下的公租房，後進行房改，下發了產權人是林父的產權證書。2005年3月經過覈查，市建委發出了一個檔案，註銷了已經去世的林父的產權人，要求更換新的產權人。2009年經與子女協商後，同意由遲某購買該房屋，成爲新的房屋產權人。該房屋的實質是遲某與林父的共同財產，2001年，遲某將94.24萬元將該房屋出售給了張某英，售價偏移（低）的原因是張某英讓遲某免費在此居住，但不管養老。
在出售該房屋給張某英時，我們沒有簽訂合同，我沒有取得子女同意放棄繼承的公證。歷史造成這種情況，不管是誰的責任，我服從法院判決。如果法院判決買賣無效，退回我名下，我請求判決中明確買房款如何處理：1、退回94.24萬加上利息。2、拆遷後我外出租房，新房建成之後我出售，我給張某英出售房款的30%。”該案審理中，張某英與遲某均確認雙方未簽訂過買賣合同，第一筆15萬元房款系以現金形式支付。遲某在該案審理中提交了一份就涉案房屋的房地產價值進行評估的評估報告書，載明涉案房屋在評估時點2012年3月價值爲2564204元，張某英對該評估報告真實性無異議，但對關聯性有異議。2017年3月9日，陳某芬、林某霞、林某彩撤回了該案訴訟。
另查，案外人陳某向本院提交的書面材料中稱遲某賣房之後給了林某文、林某娟、林某霞、林某彩四人共計55萬元。陳某芬表示因其與林某文經常會去照顧遲某，所以遲某也會給其二人一些錢，遲某確實給過其二人十萬元以上的款項，應該是林某文快去世時給的，但遲某也沒有說是什麼錢，其就用來給林某文治病了；林某霞表示不知道55萬元這個數字，林某霞收到過遲某給的17.5萬元，但遲某沒有說是什麼錢，其以爲是遲某提前安排後事。
裁判結果
確認張某英與遲某就北京市海淀區一號房屋建立的房屋買賣法律關係無效。
房產律師靳雙權點評
涉案房屋應屬林父與遲某的夫妻共同財產。具體理由如下：首先，涉案房屋來源系林父單位分配的公有住房,林父於1997年12月28日去世，產權單位行政處房管科1998年4月29日出具了收到林父購房預付款33000元的收據，收款時間距離林父去世僅四個月時間，可以認定該預付款系使用林父與遲某的夫妻共同財產支付。
其次，涉案房屋的購買價格折算了林父與遲某的工齡。再次，遲某、陳某芬及林某文、林某彩及蘇某、金某菲於2008年4月18日共同簽訂的協議中明確載明遲某和林某文等子女5人共同研究決定將涉案房屋賣給遲某，而遲某按法律繼承手續給子女們應得的份額，房產證由子女保管，遲某用房產證時隨時可取來使用，但不能買賣或贈予。
最後，遲某在之前案件答辯中亦確認涉案房屋系其與林父的共同財產。根據上述查明的情況，綜合考慮涉案房屋的歷史沿革、取得時間、購房過程以及遲某的陳述，故該房屋應屬林父與遲某的夫妻共同財產。
在林父去世後，涉案房屋應由林父的法定繼承人予以繼承。但是，遲某卻在與林某文子女已簽訂協議並明確表示涉案房屋不能買賣或贈予的情況下，將涉案房屋出售給了張某英，且亦無證據顯示遲某及張某英將出售涉案房屋的情況向林父的子女進行了告知。被告作爲遲某的外甥女，應知曉林父的家庭子女情況，其雖在扣除57600元稅費後向遲某支付了942400元購房款並取得了涉案房屋所有權證書，但是，對比遲某在之前案件中提交的涉案房屋房地產價值評估報告書，張某英支付的購房款明顯大幅度低於涉案房屋的實際價值，張某英不屬於以合理的價格受讓該房屋，故張某英不屬於善意第三人之範疇。
綜上，法院可以認定遲某與張某英在就涉案房屋建立房屋買賣法律關係的過程中存在惡意串通的情形，損害了陳某芬、林某霞、林某彩等人的利益，陳某芬、林某霞、林某彩提出的訴訟請求具備事實及法律依據，法院予以支援。
