一、認定土地他項權證無效的原因是什麼?
1、房產的他項權是指除產權人及共有權人以外的其他團體或者個人對該房產涉及的權利，通常是指抵押權利，他項權證由他項權人持有。
2、一般房產購買時，選擇按揭貸款時，在房屋所有權證書中，會有他項權利內容記載，載明他項權利人、權利種類(如典權、抵押權等)、權利範圍(他項權利的房屋範圍)、權利價值(他項權利的契載價格)、權利存續期間(契載期限)、註銷日期(他項權利消失的日期)，並且在他項權證書也註明這些內容。根據擔保法，房產設有抵押，即他項權證未註銷，該房產處置權受到限制，未經抵押權人同意不得進行合法交易，不能辦理產權過戶等相關手續。
二法律規定
關於抵押權，我國《民法通則》第八十九條第二款規定：“債務人或者第三人可以提供一定的財產作爲抵押物。債務人不履行債務的，債權人有權依照法律的規定以抵押物折價或者以變賣抵押物的價款優先得到償還。”
我國《擔保法》第三十三條規定：“本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第三十四條所列財產的佔有，將該財產作爲債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。”第三十四條規定：“下列財產可以抵押：(一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物;”
同時，《擔保法》第四十一條規定：“當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。”第四十二條第二款規定：“以城市房地產或者鄉(鎮)、村企業的廠房等建築物抵押的，辦理抵押物登記的部門爲縣級以上地方人民政府規定的部門。”由此可看出，以房產作抵押的合同生效依據是抵押物進行登記。就本案而言，是以馬炳旺的城市房產作抵押物的，那麼按照法律規定就應辦理抵押物登記，應由新鄉市房管局負責辦理此項登記。而新鄉市房管局在既沒有馬炳旺本人委託，馬炳旺本人也未到場的情況下辦理了馬炳旺房產抵押物他項權利登記，是違反法定程序的。
按照我國《行政訴訟法》第五十四條第二款第三目規定：“具體行政行爲違反法定程序的，應判決撤銷或部分撤銷。”故在馬炳旺向人民法院提起行政訴訟時，一、二審法院都對新鄉市房管局所辦理的馬炳旺房產的他項權證進行了撤銷。
他項權證被判無效的原因大致就是這些了。瞭解了爲什麼他項權證被判無效的原因以後，就可以有效避免再出現這樣的問題，這就給以後的相關民事活動造就了充足的民事條件，同時這樣也會節省我們的時間和精力，提高效率，從而有時間做更多的事情。
綜上所述，他項權證被證明是無效的原因可能是包括以上幾種，主要是因爲抵押物的價值不夠，或者其被他人所佔有，而無法構成擁有權，其次是因爲其抵押物不存在或者不爲當事人所有，因此就導致了其土地抵押不成，就導致了他項權證無效。
