房主拒不履行合同屬於違約，不存在不違約的現象。因爲不履行合同就是不對合同規定的內容按照時間期限還有約定完成，一旦時間到了還沒有履行，就是屬於違約的行爲。所以不履行合同一定是違約行爲的。
針對違約方的不同情況可以採取以下幾種方式解決糾紛：
1、如果對方雖然違約，但不是蠻不講理，態度也不是極爲蠻橫，有協商的意願，有的還表示只要改變一些交易條件，就同意繼續履行協議。對這種情況，建議和對方協商，從情理上把道理說清楚，希望對方能按照協議約定執行，如果經濟上可行，也可以適當做些讓步，已圖順利履行合同。如果協商不成，可以透過律師發送律師函，從法律上把違約的後果和責任說清楚，通常可以起到解決糾紛的作用。也可以請律師或專業人員和對方會談，這樣有利於促成和解意見的達成。
2、如果合同中確有約定不明的地方，應當和對方認真協商，重新達成補充協議，解決因爲約定不清無法履行的問題，建議在協商補充意見時，如有可能儘量邀請律師或專業一起辦理比較穩妥。因國家新政原因致使房產不能過戶，合同無法繼續履行，是否屬於情勢變更，是否可以解除合同，買方是否可以要求退還定金 。
3、如果對方執意違約，什麼道理都清楚，但就是不想履行合同，有的甚至明確表示，要以承擔違約責任的形式解除合同。對這種情況，建議儘快起訴，沒有別的辦理，拖延訴訟 對買方沒有任何好處，得到法院判決後，透過強制執行才能迫使違約方繼續履行協議，法院對當事人違約這種事是會主持公道的。但是需要特別注意的是，如果是買方起訴對方要求繼續履行協議，配合辦理房產過戶手續的話，買方在起訴的同時，一定要辦理查封對方房產的手續，從法律上限制對方轉移房產，否則對方如果提前將所售房產另售他人，買方即使得到法院支援繼續履行合同的訴訟請求，也會因爲無法履行而最終得不到房產。如果買方要求對方退還已付房款並承擔違約責任的，也應當查封對方的房產，這樣可以確保法院判決之後能夠順利履行判決內容，切實保護買方的利益。實踐中得到判決，卻沒有能到執行的情況還是比較常見的。
在簽署涉及到利益的合同時，雙方都會規定違約金的，而違約金的賠償一般不超過實際損失的百分之三十，所以在進行違約金的賠付時，如果違約金過高，是可以要求減少的。
