法律依據：
《城市房地產管理法》第四十五條
商品房預售，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；
（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。
根據《城市商品房預售管理辦法》第六條規定，商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
《民法典》第一百四十四條無民事行爲能力人實施的民事法律行爲無效。
《民法典》第一百四十六條行爲人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行爲無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行爲的效力，依照有關法律規定處理。
