分公司簽訂的租賃合同在一定的情況下是有效的。分公司雖然沒有獨立的財產和法人資格，但只要分公司經過工商部門的登記後，領取了營業執照，分公司可以作爲《民事訴訟法》上的其他組織成爲民事訴訟當事人，對外簽訂合同。沒有營業執照的話，只能以總公司名義簽訂。
法律依據：《最高人民法院關於適用中華人民共和國民事訴訟法若干問題的意見》 第四十條
民事訴訟法第四十九條規定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織，包括：
（1）依法登記領取營業執照的私營獨資企業、合夥組織；
（2）依法登記領取營業執照的合夥型聯營企業；
（3）依法登記領取我國營業執照的中外合作經營企業、外資企業；
（4）經民政部門覈准登記領取社會團體登記證的社會團體；
（5）法人依法設立並領取營業執照的分支機構；
（6）中國人民銀行、各專業銀行設在各地的分支機構；
（7）中國人民保險公司設在各地的分支機構；
（8）經覈准登記領取營業執照的鄉鎮、街道、村辦企業；
（9）符合本條規定條件的其他組織。
