一、小產權房是什麼
“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。故鄉鎮政府頒發的小產權證也不是真正合法的有效產權證，不屬於法律意義上的商品房。
根據我國土地管理法和有關政策規定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。任何單位和個人不得租用、佔用集體土地搞房地產開發。
所以，現行法律及政策規定均禁止小產權房基於買賣、交易等法律行爲發生物權變動。
小產權房一般分爲三類：
第一類小產權房：佔用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用於商品住宅開發的違法建築。
第二類小產權房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規劃功能開發或使用，並將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛隱患的不完全產權房。
第三類小產權房：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發，之後賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產房”。
二、小產權房怎麼處理?
原則：區別對待+不予分割
國家尚未出臺關於小產權房處理政策的前提下，法院在審理離婚糾紛中涉及小產權房分割時，一般根據案件的不同情況，以不予分割爲原則，在有充分證據證明小產權房確爲夫妻共同財產時再行分割。
例如：對於因繼承而獲得的小產權房，屬於夫妻共同財產的，因具有合法來源，法院應依法予以分割;對於因受贈與而獲得的小產權房，應嚴格審查贈與合同的效力，如果表面爲贈與實爲買賣的贈與合同應依法宣告無效。
三、離婚時小產權房怎麼分割?
對於婚姻存續期間購置的小產權房屋，法院會根據該小產權房的具體情況以不同的方式處理：
(1)對於已被有權機關認定爲違法建築的，不予處理;但違法建築已經行政程序合法化的，可以對其所有權歸屬做出處理。
(2)對於雖未經行政準建，但長期存在且未受到行政處罰的房屋，可以對其使用權歸屬做出處理。
(3)在僅能處理使用權時，法院會向當事人釋明並允許當事人變更相關訴訟請求。在處理相關房屋的使用權時，能分割的進行分割，不能分割的進行折價補償，房屋折價時可採用競價方式確定價格。
