一、兩限房是什麼?
兩限房指經城市人民政府批准，在限制套型比例、限定銷售價格的基礎上，以競地價、競房價的方式，招標確定住宅項目開發建設單位，由中標單位按照約定標準建設，按照約定價位面向符合條件的居民銷售的中低價位、中小套型普通商品住房。
《北京市限價商品住房管理辦法(試行)》第26條規定：“購房人取得房屋權屬證書後5年內不得轉讓所購住房。確需轉讓的，可向戶口所在區縣住房保障管理部門申請回購，回購價格按購買價格並考慮折舊和物價水平等因素確定。購房人在取得房屋權屬證書5年後轉讓所購住房的，應按屆時同地段普通商品住房和限價商品住房差價的一定比例交納土地收益等價款。具體比例由市建設、國土資源、發展改革、財政等部門研究確定，經市政府批准後實施，並可根據房地產市場變化等情況按程序適時調整交納比例。”
因此兩限房在購買或取得房屋權屬證書的5年之內不能出售，若要出售只能以超低價由政府回購，所以大部分人會選擇在購買或取得房屋權屬證書5年以後再行出售。
二、夫妻離婚時兩限房怎麼分割
由於兩限房較普通房產而言存在一定的特殊性，離婚時的分割需要區分以下幾種情形：
(1)如果夫妻雙方在離婚時購買兩限房或取得房屋權屬證書未滿5年，依據以上五年限售期的規定，法院一般會剝離該涉訴的兩限房產，告知當事人待其上市交易時另行提起離婚後的財產糾紛之訴。
(2)如果夫妻雙方購買兩限房或取得房屋權屬證書已滿5年且該房產爲夫妻雙方共同申請，並以夫妻共同財產支付的，只要比照普通房產處理即可。
(3)如果夫妻雙方購買兩限房或取得房屋權屬證書已滿5年，房產爲一方婚前以個人名義申請並貸款購買，房屋登記在該方一人名下，婚後以夫妻共同財產償還房貸，則該房產屬於一方婚前個人財產部門與婚後雙方共同還貸部分一起組成的混合體。
這種情況下的離婚房產分割，法院一般會將該房產判給產權登記一方，但是對於雙方婚內共同還貸及相對應的增值部分會予以分割，由產權登記一方向另一方支付房屋對應的折價款。
(4)如果夫妻雙方購買兩限房或取得房屋權屬證書已滿5年，房產爲一方婚前以家庭名義申請，並以該方個人名義貸款購買，房屋權屬登記在該方一人名下，婚後以夫妻共同財產償還房屋貸款，該房產仍屬於一方婚前個人財產部分與婚後雙方共同還貸部分組成的混合體。
這種情況下，法院往往主張透過調解來解決房產的分割問題，調解不成的話，一般會將該房產判給產權登記一方，同時由產權登記一方向另一方酌定折價支付婚內還貸及對應的增值部分。
(5)如果夫妻雙方購買兩限房或取得房屋權屬證書已滿5年，房產爲夫妻雙方與其家人以家庭名義共同申請並出資購買，法院一般會考慮到房產涉及到第三人的利益，從而剝離此房產，告知當事人待確定各自份額後再行提起離婚後的財產糾紛之訴。
綜上所述，兩限房由一方在婚前申請，以個人財產支付房屋價款，婚後取得房產證的，應認定爲一方個人財產;婚後以夫妻雙方名義申請，以夫妻共同財產支付房屋價款，離婚後取得房產證的，應認定爲夫妻共同財產。兩限房的分割以五年爲限，不滿五年的不可分割，要等五年期滿後再提起離婚的財產訴訟。
