最近拆遷律師團常接到這樣的來電諮詢：“老家房屋快拆遷了，過年回家要怎麼去爭取合理的補償呢?”
很多在外打工的人，接到家裏老人來信，說有消息老家要徵地拆遷了，但是不知道怎麼賠的，聽說這樣賠又聽說那樣賠，賠得少不合理可咋辦啊?家裏都是年邁老人，有的沒文化，有的年紀太大理解不了政策規定，只有等家裏年輕人回來辦這個事兒。
很多務工人員考慮回一趟家既費錢又費時間，所以等到過年回家辦事。今天拆遷律師就給大家講一講：老家徵地拆遷回鄉後你應該做些什麼?
一、如何瞭解徵收政策
(一)明確徵收主體
農村集體土地徵收與房屋拆遷，由土地所在地的市、縣人民政府組織實施。《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十五條明確規定：“徵收土地方案經依法批准後，由被徵收土地所在地的市、縣人民政府組織實施。”
明確村集體、鄉鎮政府是無權進行土地徵收和房屋拆遷，同樣的個人、企業公司也無權進行土地徵收和房屋拆遷。老百姓回鄉之後務必要打聽清楚，這徵地和房屋拆遷是誰在組織，具體是什麼樣的項目，土地被徵收後用作什麼使用，如果明顯察覺是一些私人搞的建設項目，那一定得多一個心眼，不能隨便同意這樣的徵地拆遷補償。
(二)徵地拆遷有哪些關鍵性檔案
徵收主體在取得徵收審批之前，應當準備“一書四方案”即：建設項目用地呈報說明書、農用地轉用方案、補充耕地方案、徵用土地方案、供地方案。
《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十三條規定：“(二)建設單位持建設項目的有關批准檔案，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請，由市、縣人民政府土地行政主管部門審查，擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案、徵收土地方案和供地方案(涉及國有農用地的，不擬訂徵收土地方案)，經市、縣人民政府審覈同意後，逐級上報有批准權的人民政府批准;”。
徵收審批透過之後，市、縣人民政府將批准徵地機關、批准文號、徵收土地的用途、範圍、面積以及徵地補償標準、農業人員安置辦法和辦理徵地補償的期限等，在被徵收土地所在地的鄉(鎮)、村予以公告。通常檔案名稱爲：某項目徵收決定公告和某項目徵收補償安置方案。
如果沒有公示任何政府性檔案或者檔案中沒有市、縣政府公章、檔案號，那麼有權利要求公示出徵收合法性檔案，對於沒有政府性檔案的任何組織或個人徵收都可以拒絕。
二、如何明確補償標準
(一)土地補償標準和房屋補償標準依據
房屋拆遷和土地徵收的補償標準統一發布在“徵收補償安置方案”中，方案中對不同的土地類型確定了具體的補償標準，同時也明示了土地補償標準制定的依據是根據個省發佈的某年土地統一年產值來計算的。
《中華人民共和國土地管理法》第四十七條就土地補償、土地安置補償、青苗補償做了明確規定，一畝土地的補償價格根據土地前三年年均產值補償一定的倍數，一畝土地的土地補償和安置補償總倍數一般不超過30倍。
但是在實踐中，很多地方徵地在土地補償的倍數上沒有問題，但是土地統一年均產值卻依據的是很多年前的政府檔案，那麼這樣計算出的徵地補償普遍偏低，已經跟不上經濟發展水平，《國土資源部關於進一步做好徵地管理工作的通知》中要求：“各地應建立徵地補償標準動態調整機制，根據經濟發展水平、當地人均收入增長幅度等情況，每2至3年對徵地補償標準進行調整，逐步提高徵地補償水平。”
所以，2019年的土地徵收還在跟進2012年的土地年均產值數據肯定是不合理的。
農村房屋拆遷通常根據房屋的結構、位置、年限、性質等評估其重置成新價格作爲補償的單價。我們常瞭解到的價格大致爲：
磚混(框架)結構的樓房1200元/平左右，磚瓦結構800元/平左右，磚木、土木或其他簡易結構的價值會依次降低。如果已經納入城市規劃區的集體土地上的房屋，直接可以參考周邊國有土地上房屋價值進行評估確定價值。
除了房屋的價值，另外相應的房屋內裝修補償、過渡安置補償、搬遷補償、拆遷獎勵等。房屋拆遷補償方式有貨幣補償和安置房安置，如果公佈的補償即不能滿足重建相同合法產權面積的房屋，也不能在同地區內購買房屋那補償可能存在不合理不合法的問題。
(二)如何獲取徵地檔案
1、鄉鎮、村務公開欄張貼
《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十五條規定“批准徵地機關、批准文號、徵收土地的用途、範圍、面積以及徵地補償標準、農業人員安置辦法和辦理徵地補償的期限等，在被徵收土地所在地的鄉(鎮)、村予以公告。”也就是說徵地相關檔案應當由實施徵地方主動公開出來，並且公告在村民可以方便查閱到的公告欄處張貼公示，公示是一個持續的過程，不能貼一兩天就撤下。
回鄉後，大家可以到鄉鎮政府和村委張貼欄處詳細檢視一下相關征收檔案，及時拍照留存。
2、村委大會宣講
徵地拆遷，通常是村委牽頭組織實施，村委召開村民大會對徵遷工作的內容做具體的宣講，包括徵收目的、徵收範圍、補償方式、安置方式等。在外務工沒能參與大會的，可以由家人代爲參加並可以將大會內容錄音、錄像。
3、政府網站查詢
徵收相關檔案本身是應當公開的內容，不僅是將檔案以紙質形式公開，同樣的網站中也應當予以公示。例如：北京市密雲區某鎮某村土地徵收決定公告，可以向密雲區人民政府或自然資源局(國土資源局)網站查詢該檔案。這樣，即使你遠在家鄉千里之外，也能透過網絡迅速獲得家鄉徵地相關檔案。
4、申請政府資訊公開
實踐中，很多徵地拆遷項目上到市縣人民政府，下到村委會都沒有講徵收相關檔案公開公示，讓老百姓無從知曉，無處可尋。
律師告訴你不是無處可尋，如果在看不到、查不到家鄉所在地的徵收項目檔案，也不確定是否有合法徵收項目的時候，可以依法申請政府資訊公開。申請的形式可以書面也可以網上依要求提交申請，明確自己要申請的檔案內容，例如：天津市武清區某鎮某項目徵收土地決定的公告。明確申請公開檔案的內容，向政府相關部門提交，政府部門在收到之後15日內作出答覆。如果有該檔案應當告知並公示檔案內容，如果沒有檔案也應當告知所申請的內容不存在。
三、補償不合理如何維權
(一)徵收前：完善自己土地和房屋權屬證明
明確自己確權土地面積，如果土地上存在糾紛及時處理。房屋的相關手續儲存好，例如：宅基地證、建房審批手續、房產證、土地證等，如果沒有相應證件，有其他證明土地合法，房屋建造合法的材料或者政府部門回執帶有公章的材料也應當妥善儲存。
(二)徵收過程中：合理履行自己的權益
1、及時發表自己意見
徵收公告、補償安置方案發布後，政部門應當聽取被徵收土地的農村集體經濟組織和農民的意見，對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調;協調不成的，由批准徵收土地的人民政府裁決。那麼在收集意見期，老百姓可以充分發表自己意見。
2、有申請聽證的權利
被徵地農村集體經濟組織和農戶，對擬徵土地的補償標準、安置途徑有申請聽證的權利。當事人申請聽證的，相關部門應當組織聽證。
3、申請行政複議或提起行政訴訟
針對徵收土地前的一些審批檔案，土地徵收決定和補償安置方案，在法定期限內可以申請行政複議或提起行政訴訟，及時抓住徵收的違法點，去爭取到合理的補償。關於整個土地徵收與房屋拆遷的法律問題也可以及時諮詢我們專業律師團隊，我們將竭誠爲大家帶來最有效最及時的法律服務。
