土地性質發生變更能否解除租賃合同

一、土地性質發生變更能否解除租賃合同

如果土地使用人未經出讓方同意的改變土地用途的，是屬於合同違約的情形，土地出讓人可以解除合同。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當徵得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批准，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理登記。《中華人民共和國農村土地承包法》第四十二條承包方不得單方解除土地經營權流轉合同，但受讓方有下列情形之一的除外：

（一）擅自改變土地的農業用途；

（二）棄耕拋荒連續兩年以上；

（三）給土地造成嚴重損害或者嚴重破壞土地生態環境；

（四）其他嚴重違約行爲。

二、合同解除的法定條件

（一）因不可抗力致使不能實現合同目的。

不可抗力是指不能預見、不能避免並且不能克服的客觀情況。

不可抗力可能使合同不能履行、不能完全履行、不能按時履行，使合同失去意義。

如供貨方甲公司(生產性企業)因天災造成生產線全部毀損，合同不能履行。

（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行爲表明將不履行主要債務。

履行期尚未屆滿，債務人明示或默示毀約，這種行爲被稱爲預期違約。

所謂明示預期違約，是指債務人以通知或聲明的方式表示到期將不履行合同。

所謂默示預期違約，是債務人以行爲表明其到期將不履行合同，比如債務人將惟一的標的物出賣給第三人，第三人善意地取得了標的物的所有權，此時，預期違約人到期不可能履行合同，這就是默示毀約。

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理的期限內仍未履行。

遲延履行是指債務人在履行期屆滿後仍未履行債務。

經催告後，債務人在合理的時間內仍未履行，此時債權人獲得單方解除權，可以通知債務人解除合同。

催告是債權人向債務人發出的請求履行的通知，合理的期限，是指給予債務人必要的履行準備時間。

合理期限的長短，應當根據合同的具體情況確定。

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行爲致使不能實現合同目的。

當事人遲延履行合同或者有其他違約行爲致使合同的目的不能實現，已經構成了根本違約，此時無須經催告程序，被違約人在違約人履行期限屆滿末履行合同時，即可通知對方解除合同。

（五）法律規定的其他情形。

這是兜底性規定，不僅指《民法典》的有關規定，還包括其他法律的規定。

我們可以瞭解到如果土地使用人未經出讓方同意的改變土地用途的，是屬於合同違約的情形，土地出讓人是可以解除合同的，所以說簽訂合同的時候相關的事項還是要注意的。

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