周邊城裏房價都6000了，爲啥農村房屋還只補償500/平?
700平農房拆遷，只能還房160平，其餘面積賠500/平?
長期以來，農村宅基地管理較爲寬鬆，農民建房比較隨意。農村房屋普遍面積比較大，有不少自建的多層小樓，動輒四、五百平。一旦面臨拆遷，這些房屋也就常常遭遇補償難題。是按正常房屋面積來賠，還是按地方規定的人均安置面積來賠償?對於超出的面積，只給幾百元/平的材料成本費是否合理呢?
今天即明拆遷律師就以案釋法，爲大家科普這個農民朋友關心的農村超面積房屋拆遷問題。
自建小樓遇拆遷，補償方案公佈： 160平內算合法面積，其餘補償500/平
當事人劉先生前段時間諮詢即明拆遷律師講，他房屋面積太大，在拆遷的時候遇到麻煩了。“我家700平房子，給出的補償方案是：160平以內按1:1給安置房，多出的面積只能給點材料費，按500/平補償。”
這麼大面積的房子是不是違建呢?劉先生說：“也沒有認定違建，就是說不符合地方的檔案規定，超過規定的賠償面積了。”
這房子是劉先生在2010年修建的，屬於磚混結構的多層樓房，也依法辦理了宅基地使用權證，此後該房也沒有進行改擴建。
此次拆遷，當地徵收方採取了房屋安置和貨幣補償相結合的方式，每人給40平方安置房，超出的部分給貨幣補償。劉先生家符合安置的戶口有4人，總計可拿160平安置房。但剩餘的面積，徵收方按照補償500元/平來補償。
劉先生強調說，現在他們村非常靠近城區，周邊房價在6000-8000元/平。他算了一筆賬，他家還有540平房屋面積補償標準偏低。“按這個標準，我要損失300多萬，這個字沒法籤的。”
律師分析：超面積農房不≠違建
房屋是否違建，主要是看其有無土地、房屋的證件或相關手續。假設有了其中一種證件，那麼就說明其建房是具有一定合法性基礎的。
劉先生是在批准的宅基地上建設的多層樓房，雖然多達700平，但其房屋建設沒有超出宅基地範圍，並未超擴建。還取得了宅基地證。
那麼其房屋具有一定合法性基礎，不能一刀切認定爲違建。其房屋應當公平地評估，依法給予合理補償。
地方檔案不能高於法律，不應無理由壓低補償
上述案例中，徵收方制定了補償方案，一個戶口只允許擁有40平安置房，這沒有錯。但對於劉先生700平房屋，給了160平安置房後，卻對其剩餘540平房屋只提供500元/平的補償，確實不太合理。
根據《最高人民法院關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》，徵收農村集體土地時…，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的，人民法院一般應予支援…。
而根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》，對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。
劉先生房屋所在地緊靠城區，周邊已經開發爲商品房，屬於典型城郊農村。在拆遷時，應當參考國有土地上房屋來補償，並結合其地段的價值及周邊房價補償。周邊房價6000，拆遷補償給500/平，有悖公平補償的原則。地方檔案不能高於法律。如果房屋具有合法性的基礎，就要依法合理補償。
對於像劉先生這樣遭遇的農村被徵收人，律師的建議是：對於徵收方制定的不合理徵收檔案，咱們可以先試着協調談判解決，不行的話，可以申請行政複議或提起行政訴訟來提高補償。
