很多出借人爲了保證自己的借款能被償還，往往會要求借款人提供擔保，並設立抵押權。但實踐中，依舊存在着很多出借人最終沒能收回借款的情況，究其原因，大多是由於沒能設立有效的抵押權導致，今天給大家分享的案件主人公就遭遇了類似的情形。
案情介紹：
黃先生想向吳先生借款200萬，簽訂借款合同之前，雙方就借款的擔保方式進行了協商約定：“爲確保借款償還，將黃先生名下的房產以簽訂買賣合同的方式作爲抵押後，吳先生再向黃先生借款”。
2017年1月12日，吳先生與黃先生簽訂了房屋買賣協議，約定將房產出售給吳先生。同日，雙方就該協議進行了公證並就房產向當地不動產登記中心申請了抵押登記，該中心經審覈後，在登記表上記載“黃先生12-115-A-(9-10)抵吳先生”，進行了抵押登記。
2017年1月13日，吳先生與黃先生簽訂借款合同，由吳先生向黃先生借款200萬元，黃先生於當日收到該筆借款。
後吳先生就借款問題向法院提起訴訟，要求黃先生償還借款，經法院調解後，雙方達成約定，黃先生於2017年8月31日前向吳先生償還借款本金200萬元並按月利率2%承擔自2017年4月12日起至還款之日止的利息。
2017年5月17日，法院因房地產開發公司與黃先生之間的商品房銷售合同糾紛，查封了黃先生名下的房產，吳先生擔心法院的查封行爲會導致黃先生無法償還自己的借款，且自己已在該房產下設立抵押權，作爲抵押權人自己享有優先受償的權利。
2018年9月，吳先生就該情況向法院提起訴訟，要求終止案涉房產的強制執行，確認自己的抵押權有效成立。
案件經過了一審及二審及再審法院的審理，最終確認，雖然吳先生與黃先生共同去不動產登記中心辦理抵押登記，但由於登記機構並未完成合法有效的抵押登記，且沒有其他證據證明在案涉房屋的不動產登記簿上記載了吳先生的抵押權。故吳先生就案涉房產的抵押權未設立。
晏清律師解讀：
本案的爭議焦點在於，吳先生就案涉房屋設立的抵押權是否有效?根據法律規定，可知，有效的抵押權應當辦理抵押登記，並記載於不動產登記簿上。因此，本案的關鍵就在於認定不動產登記中心在登記表上的記載行爲是否屬於記載於不動產登記簿的行爲。根據最高法院的判決，顯然並不屬於。理由是，依據《不動產登記暫行條例》第八條及第九條的規定，不動產登記中心的行爲在內容和形式上均不符合法律相關規定，故不能認定吳先生的抵押權有效成立。
相關法律規定：
《不動產登記暫行條例》第八條：不動產以不動產單元爲基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼。不動產登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規定設立統一的不動產登記簿。不動產登記簿應當記載以下事項：
(一)不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;
(二)不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況;
(三)涉及不動產權利限制、提示的事項;
(四)其他相關事項。
《不動產登記暫行條例》第九條：不動產登記簿應當採用電子介質，暫不具備條件的，可以採用紙質介質。不動產登記機構應當明確不動產登記簿唯一、合法的介質形式。不動產登記簿採用電子介質的，應當定期進行異地備份，並具有唯一、確定的紙質轉化形式。
