一、房屋置換
房屋置換是區別於貨幣補償的一種拆遷補償方式。簡單說,就是以房易房、互找差價。它的核心法律依據主要有:《物權法》第42條規定:“徵收單位、個人的房屋及其不動產,應當依法給予拆遷補償,維護被徵收人的合法權益;徵收個人住宅的,還應當保障被徵收人的居住條件”;2001年《城市房屋拆遷管理條例》第3章第23條規定,“拆遷補償的方式可以實行貨幣補償,也可以實行房屋產權調換,……被拆遷人可以選擇拆遷補償方式”、第27條規定,“拆遷租賃房屋……被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關係達不成協議的,拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換”。可見,房屋置換制度內含着雙重價值目標:一方面透過房屋的所有權調換,實現對被拆遷房屋產權的價值補償;另外一方面,在保護房屋經濟價值的同時,也對當事人居住權進行充分保護。這樣的制度安排,兼顧了財產保護與社會穩定,更有利於實現多元價值目標的平衡。
二、企業房屋拆遷置換的補償方式
實踐中,房屋置換的補償方式廣受歡迎,根據不同情況,主要有如下幾個方面的做法：
1、商品房開發項目
在商品房開發項目中,一般要求開發商購買或自行建設一定數量的商品房,以滿足被拆遷人產權調換的需求。有關行政部門還應對房屋置換的參照體系、價格評估、置換比例、差價結算、房屋質量等方面進行審覈。開發單位未按承諾對被拆遷人進行房屋安置的,監管部門可以採取暫緩審批新項目、對企業開發資質不予年審、記入不良誠信記錄等方式進行管理和監督。
2、公共利益項目
一般認爲,國防、教育、衛生、市政、交通、能源等公共事業建設屬於公共利益項目。對於這類建設項目應當先由國家組織徵收,但是在調換房源儲備上應當保證不低於商業項目的比例,有條件的地方,還可以先行建設一定比例的政策性安置用房,以推動公益項目的順利進展。《國有土地上房屋徵收與補償條例》(徵求意見稿)將危舊房改造項目列爲公共利益項目,規定“因危舊房改造的需要徵收房屋並進行住宅建設的,被徵收人享有回遷的權利”。這當然具有一定的合理性,但是在新舊法的過渡階段,必須充分考慮政策的銜接問題。
3、承租人住宅權保障
從1991年《城市房屋拆遷管理條例》到2001年修訂後的新條例,直至2010《國有土地上房屋徵收與補償條例》(徵求意見稿),均明確規定在租賃合同不解除的情況下,只能採取房屋產權調換的方式進行補償,承租人仍然享有對所調換房屋的租賃使用權。這個規定符合民法“買賣不破租賃”的理念,充分保證“居者有其屋”,是爲社會穩定所必須的。其中,對於房改遺留的公房承租人,一般允許其按一定政策轉換爲房屋所有權人,再進入拆遷補償程序,不轉換的,可以採取公房平移等方式進行安置。
綜上所述，企業房產拆遷置換的補償方式會根據其產權的不同而採取不同的置換方式，各位當事人如果需要進行房屋置換的話可以與當地的拆遷辦進行詳談，以確認置換的方式，及置換後房屋的具體位置，根據自身的實際情況選擇適宜的房產置換。更多法律知識您可以登入本站網站諮詢相關的律師。
