曾經，有很多農村爲了響應政策的號召和經濟實力的提升，紛紛拆掉原來的舊房子，蓋上了新房，修了新路，而最受歡迎的補償方式就是分得更多的宅基地。但現在的農村人越來越少，空房子也越來越多，在這一前提下，拆遷後的分得的宅基地的使用權能不能轉讓呢?本站爲您解析拆遷後分得的宅基地使用權轉讓問題。
一、名詞解釋
1、宅基地指與房屋不可分割的組成部分，是指專門用於建造房屋(住宅)爲目的的那部分土地。
2、農村宅基地使用權，是指農村居民在法律允許範圍內對宅基地的佔有、使用、收益的權利。
二、 農村宅基地使用權轉讓的限制
根據《物權法》的規定，所有權人對自己所有的不動產或者動產，依照法律規定享有佔有、使用、收益和處分的權利，但是關於宅基地使用權的行使，卻與一般的物權行使有很大的不同，主要體現在宅基地使用人在對宅基地行使收益和處分時，受到很大的限制。《物權法》第153條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”而《土地管理法》第62條第3款規定：“農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。”這僅是對農民宅基地分配申請資格上的限制，並非對宅基地使用權轉讓的禁止。目前關於宅基地轉讓問題的法律規定有《民法通則》第80條第3款“土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉讓”及國家土地管理局《確定土地所有權與使用權的若干規定》第169條“宅基地使用權不得單獨轉讓。建造在該宅基地上的住房所有權轉讓的，宅基地使用權同時轉讓”。因此，在農村宅基地上所建商品房買賣合同違反了法律的強制性規定。根據《合同法》第52條的規定，違反法律的強制性規定的合同無效，由此就可以得出此類合同無效的結論。
農村房屋買賣的出售方一般爲農村集體經濟組織的村民，而購買方則存在兩種情況：一是集體經濟組織內部成員，二是集體經濟組織以外的成員。
1、集體經濟組織內部成員又分三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國家規定的宅基地標準;二是已有宅基地，但尚未達到國家規定的標準;三是已在集體經濟組織落戶，但尚沒有分到宅基地。根據一戶村民只能擁有一處宅基地的規定，對已有宅基地且符合國家規定標準的村民，再申請宅基地是不可能得到批准的。對上列第二種情況，村民如再申請第二處宅基地時超過國家規定標準的，也不應得到批准。至於第三種情況，則可依法申請建房用地。
2、如果是集體經濟組織以外的成員，會出現兩種情況：
(1)、城鎮居民。城鎮居民不是農村房屋買賣合法的購買方，上面已作敘述。
(2)、本集體經濟組織以外的農民。根據國家土地管理法的相關規定，只有本集體經濟組織成員纔有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經濟組織以外的農民也不是農村房屋買賣合法的購買方。
鑑於農村的宅基地所有權屬於農村集體經濟組織所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。建造在宅基地上的住房所有權的轉讓有可能轉變宅基地集體經濟組織成員共同所有的性質，可能影響農村集體經濟組織對宅基地所有權的保有與行使。《土地管理法》規定，取得宅基地使用權應先經過集體經濟組織批准，擅自轉讓農村住房和宅基地，未徵得本集體經濟組織同意的，應認定無效。
三、常見的問題
1、出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失;
2、判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，爲其留出合理的騰退時間;
3、對於買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值給予適當的補償。
現在關於農村拆遷後分得的宅基地使用權轉讓的案件越來越多，在進行轉讓的時候一定要以及法律法規進行，因涉及金額巨大，所以一定要確定使用權轉讓的限制，以及購買人的能力和資訊，否則對簿公堂對、各執一詞雙方都沒有好處。如果您對此還有疑問，建議諮詢相關律師。
