一、 預購商品房抵押登記和他項權利的區別是什麼?
預購商品房抵押登記和他項權利的區別主要在於定義不同，和辦理方式不同，對於房屋抵押權登記，是指債務人或債務人以外的第三人爲保證債務的履行，以不轉移佔有的方式，將自己所有或享有處分權的房屋供作擔保，在債務人到期不能履行債務時，債權人依法以該房屋折價，或者以拍賣、變賣該房屋所得價款優先受償進行登記在冊的過程。房屋抵押權登記對房屋抵押的一種確認，也是房屋交易過程中必須履行的一步手續。
而他項權證指在他項權利登記後，由不動產登記中心部門核發、由抵押權人持有的權利證書。所謂他項權證，是一個土地產權相關的術語，和我們講的認股權證是兩回事。
二、土地他項權利主要有以下幾種類型
⑴地役權，是指爲自己使用土地的需要，而使用他人土地的權利。
⑵地上權，是指在他人的土地上建築、種植的權利。如建造廠房、住宅、種樹、種竹等。
⑶空中權，是指在他人土地上空建造設施的權利。如橋樑、渡漕、高架線等。
⑷地下權，是指在他人土地之下埋設管線、電纜、建設地下設施的權利。如地鐵、隧道、人防工程等。
⑸土地租賃權，是指出租人將土地提供給承租人使用，土地承租人按合同規定支付租金並對土地佔有、使用的權利。
⑹土地借用權，是指無償佔有、使用他人土地的權利。如歷史形成的土地借用權。
⑺耕作權，是指在他人土地上進行種植並獲取收穫物的權利。如單位徵而不用的土地，應當退給農民繼續耕種。農民耕種期間，不得在該土地上興建永久性建築物或者種植多年生作物，在國家建設需要時無償退還。退還時土地上有青苗的，建設單位要付給青苗補償費。
⑻土地抵押權，是指土地使用人依照法律規定，不轉移抵押土地的佔有，向債權人提供一定的土地作爲清償債務的擔保所產生的擔保物權，當債務人不履行債務時，債權人有權依法將土地折價或者以變賣方式從所得的價款中優先受償。接受抵押的人是抵押權人，提供土地抵押的人，是抵押人。
涉及到預購商品房抵押登記和他項權利登記的具體事項，是需要嚴格基於上述法律中規定的不同情況來進行處理的，如果對相關事項的認定不清楚的，可以諮詢土地管理部門來進行合法的認定，避免法律適用錯誤的情況。
